Kada pigs butai?

Palūkanų normoms pakilus į seniai nematytas aukštumas ir sustojus ekonomikos augimui daugelis tikėjosi, kad dėl to Lietuvoje pradės mažėti būsto kainos. Nors sandorių skaičius ženkliai sumažėjo, būsto kainos ne tik nesumažėjo, bet ir toliau kyla. Kodėl laukiančių pigesnių butų lūkesčiai nepasiteisino ir ko galima tikėtis ateityje?

Bazines palūkanų normas Europos Centrinis Bankas (ECB) pradėjo didinti lygiai prieš dvejus metus – 2022-ųjų vasarą. Nuo ECB pinigų politikos priklausančios tarpbankinės palūkanų normos Euribor padidėjo iki daugiau nei 4 procentų. Ir šio dešimtmečio pradžioje sparčiai kilusios būsto kainos (nuo 2020-ųjų pradžios iki dabar vidutinė buto kvadratinio metro kaina padidėjo daugiau nei 1000 eurų), ir padidėjusios palūkanų normos labai sumažino gyventojų galimybes įsigyti būstą.

„Swedbank“ skaičiuojamas įperkamumo indeksas rodo, kad vidutines pajamas gaunanti šeima Vilniuje prieš tris metus galėjo įpirkti maždaug 80 kvadratinių metrų butą. Šiuo metu tokia šeima neprisiimdama perteklinių finansinių įsipareigojimų galį įpirkti tik apie 50 kv. m. vidutinės kainos butą.

Mažėjusio įperkamumo pasekmės netruko atsispindėti sandorių statistikoje – šiuo metu butų Vilniuje parduodama mažiausiai per pastaruosius aštuonerius metus ir maždaug ketvirtadaliu mažiau nei piko metu 2022-aisiais. Pirmojo būsto pirkėjai rinkoje išliko gana aktyvūs, tik neretai buvo priversti rinktis mažesnį būstą. Tačiau sandorių skaičius labiausiai krito dėl itin praretėjusių investicinio būsto pirkėjų gretų.

Vis tik nepaisant labai sumažėjusios paklausos būsto kainos nekrito. Lietuvos banko skaičiuojamas pasikartojančių sandorių kainų indeksas rodo, kad šiuo metu butai Vilniuje yra 3,4 proc., Kaune 3,7 proc., o Klaipėdoje 6,5 proc. brangesni nei buvo prieš metus. Kas lėmė tokias – daugeliui netikėtas – kainų tendencijas? Daugiausiai tam įtakos turėjo teigiamos tendencijos darbo rinkoje – žemas nedarbo lygis ir sparčiai augantys atlyginimai, tačiau buvo ir kitų svarbių priežasčių.

Viena iš priežasčių dėl ko nepamatėme būsto kainų mažėjimo yra daugelio vystytojų pasirinkta pardavimo strategija – siūlyti ne kainos nuolaidą, o pridėtinių verčių. Sandėliukai, parkavimo vietos, nemokama apdaila ir kitokie labiau egzotiškesni priedai reiškė, kad nors kvadratinio metro kaina ir nesumažėjo, pirkėjo už tą pačia kainą gaunama nauda daugeliu atveju padidėjo.

Priešingai nei praėjusį dešimtmetį, būsto rinkai palankios buvo ir demografinės tendencijos. Visuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose gyventojų skaičius pastaraisiais metais didėjo – daugiausiai dėl išorinės imigracijos, bet taip pat ir dėl migracijos šalies viduje. Vien Vilniuje gyventojų skaičius jau didėja pastaruosius 6 metus iš eilės. Pastaruoju metu matėme didelę imigraciją ne iš ES šalių, bet jau kelerius metus iš emigracijos grįžtančių lietuvių ir daugiau nei išvykstančių.

Prie būsto rinkos atsparumo prisidėjo ir tai, jog galimybės pasiskolinti nesumažėjo, beveik procentiniu punktu sumažėjo ir būsto paskolų maržos. Be to, nei būsto pardavėjai, nei pirkėjai nesitikėjo, kad palūkanų normos tokiose aukštumose išliks labai ilgai. ECB bazines palūkanų normas ketvirtadaliu procentinio punkto jau sumažino ir tikėtina, kad šiemet jas sumažins dar puse procentinio punkto. Panašu, kad ir pirkėjų, ir pardavėjų sprendimus lemia ne tik momentinės palūkanų normos, vertinamos ir (gerėsiančios) ilgesnio laikotarpio perspektyvos.

Analizuojant daugiametę daugelio šalių patirtį galima apibendrinti, kad gilus ir ilgas būsto pigimas yra retas ir labai nepageidaujamas reiškinys. Paprastai nekilnojamojo turto kainų kritimą lydi aukštas nedarbo lygis, mažėjančios gyventojų pajamos ir kitos plataus masto ekonominės ir finansinės problemos.

Kol kas šių problemų Lietuvoje nėra – gyventojų užimtumas išlieka arti rekordinių aukštumų, vidutinio darbo užmokesčio augimas vis dar siekia apie 10 procentų, šiemet vėl pradėjo augti ir pramonės ir mažmeninė prekybos apimtys, o daugelis nekilnojamojo turto vystytojų neturi finansinių problemų, dėl kurių skubėtų likviduoti turtą už bet kokią kainą.

Vis tik nepaisant gerėjančių ekonominių perspektyvų matome, kad pirminėje rinkoje neparduotų butų skaičius vis dar didėja. Neparduotų butų skaičius Vilniuje šiemet viršijo 5000 ir yra arti rekordinių aukštumų. Tai reiškia, kad derybinė galia šiuo metu yra pirkėjų rankose, o sparčiam kainų augimui daug prielaidų nėra.

Taigi, apibendrinant, ženklaus butų pigimo scenarijus išlieka mažai tikėtinas ir nelabai pageidaujamas. Geriausia ko galėtų tikėtis potencialūs būsto pirkėjai – stabilių arba lėtai kylančių būsto kainų, kurių didėjimą pralenktų atlyginimų augimas. Toks scenarijus artimiausiais metais ir yra labiausiai tikėtinas.