Rekordiškai aktyvioje būsto rinkoje − kol kas be įtampų

Trečiąjį šių metų ketvirtį būsto įperkamumo tendencijos Lietuvoje ir kitose Baltijos šalyse išsiskyrė. „Swedbank“ ekonomistai skaičiuoja, kad Lietuvos didmiesčių būsto įperkamumas per metus smarkiai gerėjo dėl sparčiai augusių atlyginimų, tuo tarpu Taline ir Rygoje būsto kainos pralenkė atlyginimų augimą.

„Vilniuje būsto įperkamumas trečiąjį šių metų ketvirtį šiek tiek smuktelėjo dėl paspartėjusio kainų augimo, tačiau vilniečiai vis tiek gali įpirkti keturiais kvadratiniais metrais didesnį būstą nei prieš metus. Sparčiausiai būsto įperkamumas augo Kaune − net 15 punktų, Klaipėdoje gyventojų galimybės įpirkti būstą gerėjo panašiu tempu kaip ir Vilniuje“, − sako Vytenis Šimkus, „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas.

Kaip rodo „Swedbank“ ekonomistų skaičiuojamas būsto įperkamumo indeksas, Baltijos šalių sostinėse įperkamumo kreivė pasuko žemyn. Per metus būsto įperkamumas Taline nukrito beveik 6 punktais, Rygoje – 8, o naujo būsto įperkamumas Latvijos sostinėje krito beveik 20 punktų.  

Kur būsto kainos augo sparčiausiai?

Anot V. Šimkaus, būsto kainų tendencijos buvo gana panašios visuose penkiuose didžiuosiuose šalies miestuose.

„Lietuvos didmiesčiuose vidutinė būsto kvadrato kaina didėjo panašiu tempu, apie 5-7 proc. Vilniuje būstas brango sparčiausiai per dvejus metus − apie 7 proc. Pagrindinėmis kainų augimo priežastimis ir toliau išlieka sparčiau brangstantys senos statybos butai bei auganti naujos statybos dalis sandorių struktūroje. Tuo tarpu Rygoje ir Taline būsto brangimas paspartėjo ir siekė atitinkamai 11 ir 8 proc.“, − komentuoja „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas.

Pasak V. Šimkaus, skirtinga atlyginimų dinamika yra pagrindinis veiksnys, nulėmęs būsto įperkamumo skirtumus tarp šalių. Dėl darbuotojų trūkumo ir metų pradžioje vykusios mokesčių reformos atlyginimai į rankas Lietuvos miestuose tebeauga apie 15 proc. per metus. Palyginimui, Estijoje ir Latvijoje atlyginimų augimas, lyginant su pernai metais, yra prislopęs ir nuo būsto kainų augimo atsilieka 3-4 proc.

Vilniaus būsto rinka – visų laikų pike

„Panašu, kad Vilnius jau matuojasi visų laikų aktyvumo rekordą, o Klaipėdoje ir Kaune būsto rinka yra aktyviausia per pastarąjį dešimtmetį. Vertinant pagal sandorių skaičių dešimčiai tūkstančių gyventojų, Talino rinka net aktyvesnė nei Vilniaus. Ryga rinkos dinamiškumu vis dar atsilieka, bet, panašu, pradeda atsigauti naujo ir renovuoto būsto segmentas“, − komentuoja ekonomistas.

Jis atkreipia dėmesį, kad šiemet stebėjome ypač stiprią paklausą būsto rinkoje. Metų pradžioje rinka, panašu, buvo prisisotinusi pasiūla, tačiau aukšti lūkesčiai, spartus atlyginimų augimas ir pelningų investicijų trūkumas lėmė išaugusią paklausą.

„Vystytojai greitai reaguoja į paklausos pokyčius ir naujų statybos leidimų vien Vilniaus mieste išduota 29 proc. daugiau nei prieš metus. Tačiau gali būti, kad stebime šio ekonomikos ciklo būsto rinkos piką. Ekonomika natūraliai lėtėja, atlyginimų augimas taip pat, išsikvėps ir mokesčių pakeitimų poveikis. Šie faktoriai turėtų prislopinti paklausos augimą ir įperkamumą“, − sako V. Šimkus.

Kita vertus, pasak jo, nesant rimtesnio išorės sukrėtimo, ekonomikos ir pajamų augimas gali būti spartesnis nei tikimasi, ir tai būtų teigiamas siurprizas būsto rinkai.

Ką rodo butų nuomos kainos?

„Nuomos pajamingumas, rodantis, kokią dalį buto kainos sudaro metinės jo nuomos pajamos, Vilniuje išlieka stabilus ir yra labai artimas istoriniam vidurkiui. Tai reiškia, kad butų nuomos kainos šalies sostinėje didėjo panašiais tempais, kaip ir jų pardavimo kaina“, − sako „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.

Pasak jo, palyginimui, Kaune nuomos pajamingumas pastaraisiais mėnesiais šiek tiek sumažėjo, o tai reiškia, kad butai brango sparčiau nei didėjo nuomos kainos. Vis tik Kaune nuomos pajamingumas vis dar viršija 7 proc. ir yra aukščiausiais tarp didžiųjų Lietuvos miestų.  

„Nuo pardavimo kainų atsiliekanti nuomos kaina signalizuotų apie perkaistančią būsto rinką ir galimai mažėsiančią jo paklausą. Kol kas to nė viename Lietuvos mieste nematome. Nors maždaug penktadalis butų įsigyjama investiciniais tikslais, panašu, kad jie sėkmingai išnuomojami, o nuomos kaina nemažėja“, − komentuoja N. Mačiulis.

Kur pasuks palūkanų kreivė?

Vidutinės būsto paskolų palūkanų normos trečiąjį ketvirtį Lietuvoje išliko nepakitusios ir siekė 2,6 proc. Latvijoje ir Estijoje jos šiek tiek didėjo ir pakilo iki 2,9 procento.

„Swedbank“ ekonomistai prognozuoja, kad ECB palūkanų artimiausius dvejus metus didinti neturėtų, o ir po to jų augimas bus labai nuosaikus.

„Labai žemų palūkanų aplinkoje 6 ar 7 proc. siekiantis nuomos pajamingumas išlieka gana patrauklus, tačiau reikėtų neužmiršti, kad investicijos į būstą nėra nei likvidžios, nei labai saugios. Pastaruoju metu jų patrauklumą galėjo sumažinti ir sunkiau prognozuojama mokestinė aplinka“, − teigia „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas N. Mačiulis.

 „Swedbank“ būsto įperkamumo indeksas parodo, kaip standartinį 55 kvadratinių metrų butą įperka šeima, kurios pajamos siekia pusantro vidutinio atlyginimo. Šeima butą įperka ir indekso reikšmė lygi 100 tuomet, kai naujai įsigyjamo būsto 30 metų trukmės paskolos, siekiančios 85 proc. buto vertės, mėnesio įmoka yra lygi 30 proc. jos mėnesinių pajamų. Didėjanti indekso reikšmė reiškia, kad būsto paskolos įmokos sudaro vis mažesnę pajamų dalį – būstas šeimai tampa lengviau įperkamas.