Veržlumas NT sektoriuje: vis dar pagrįstas ar jau neracionalus

Prieš metus mažai kas tikėjosi, kad pandemijos poveikis NT sektoriui bus toks švelnus. Šiandien butų ir biurų statybos vyksta visu pajėgumu, prekybos centrų projektų taip pat niekas nestabdo, ir kai kam toks veržlumas gali atrodyti neracionalus. Tačiau iš tiesų plėtra NT sektoriuje atspindi palankią šalies ekonomikos būklę.

Suspaustos spyruoklės impulsas būsto rinkoje

Gyvenamojo NT segmente situacija šiuo metu keičiasi labai greitai, ir tiems, kas pamena keliolikos metų senumo įvykius, gali priminti 2007-2008 m. bumą. Augančios kainos, rekordinis aktyvumas ir itin pozityvūs lūkesčiai iš tiesų turi ankstesnio scenarijaus bruožų. Vis dėlto jo pasikartojimas realybėje kol kas atrodo mažai tikėtinas. 

Praėjusį pavasarį paskelbta pandemija išgąsdino daugelį – praktiškai visoje gyvenamojo NT rinkoje buvo spusteltas avarinių stabdžių mygtukas. Greitai paaiškėjo, kad pandemijos ir su ja susijusių apribojimų poveikis ekonomikos augimui ir žmonių pajamoms buvo trumpalaikis, todėl pirkėjų apetitas būstui antroje vasaros pusėje atsistatė.

Pavyzdžiui, Vilniuje per 2020 m. buvo parduota vos dešimtadaliu mažiau butų, palyginti su ankstesniais metais. Praėjusių metų pabaigoje butų pardavimai pakilo į rekordinį lygį ir ši tendencija tęsiasi iki šiol. NT plėtotojai, iš pradžių pristabdę projektus, juos vėliau greitai atnaujino ir iki metų pabaigos šalies sostinėje užbaigė daugiau kaip 5 tūkst. butų. Dideliu aktyvumu išsiskyrė ir Kaunas.

Išaugusios santaupos ir nepakitusios finansavimo sąlygos, taip pat ekonomikos atsigavimas, infliacijos lūkesčiai ir didėjančios pajamos nuo šių metų pradžios dar labiau masina gyvenamojo NT pirkėjus. Be to, NT pirkėjai prioritetą teikia naujos statybos būstams, jų pardavimas sudaro apie 50 proc. visų sandorių, kuriuose naudojamasi bankų finansavimu.

Pastarųjų metų tendenciją gyvenamojo NT rinkoje galima palyginti su suspausta spyruokle, kuri buvo staigiai atleista ir suteikė papildomos inercijos rinkai. Aišku, tai paskatino spartesnį NT kainų augimą didžiuosiuose šalies miestuose ir kai kuriose kurortinėse vietovėse. 

Tai įkvepiantis signalas NT plėtotojams drąsiau planuoti ir imtis naujų projektų. Vien per pirmąjį šių metų ketvirtį Vilniuje pasiūlyta apie 2,1 tūkst. naujų butų. Kita vertus, pirminėje būsto rinkoje parduota daugiau kaip 2,5 tūkst. butų, pirkėjai vis dažniau ryžtasi rezervuoti dar nepastatytus butus, todėl jų pasiūla, nepaisant NT plėtotojų aktyvumo, Vilniuje šįmet gali išlikti ribota. Aktyvumu gyvenamojo NT srityje išsiskiria ir kiti šalies didmiesčiai. Ilgainiui išaugęs rinkos aktyvumas ir daugiau rinkai pasiūlytų objektų turėtų galiausiai lemti stabilesnes turto kainas.

Biurų sektoriuje išliks inercija

Jei gyvenamojo NT statytojai buvo trumpam stabtelėję, tai biurų plėtotojai savo planų dėl pandemijos net neperžiūrėjo. Per 2020 m. Vilniaus mieste užbaigti visi 10 numatytų projektų. Šalies sostinėje buvo pasiūlyta daugiau kaip 128 tūkst. kv. m ploto modernių biurų. Tai du kartus daugiau negu ankstesnių kelerių metų vidurkis. Šįmet suplanuota užbaigti projektų, dėl kurių rinkoje bus pasiūlyta maždaug trečdaliu daugiau biurų ploto negu praėjusiais metais.

Nors pandemija gerokai paveikė įprastą tvarką biuruose, o nemaža dalis žmonių toliau dirba iš namų, didelės įtakos biurų nuomininkų elgsenai tai nepadarė. Kadangi šioje srityje sudaromos ilgalaikės sutartys, jų toliau laikomasi. Kiek didesnį poveikį pajuto erdves bendradarbystei siūlę biurų valdytojai ir daugiafunkciai biurai, kuriuose veikė maitinimo ar kitas tiesioginio kontakto paslaugas teikusios įmonės.

Gera žinia ta, kad šių metų pradžia pagal sudarytas sutartis nesiskiria nuo praėjusių metų, tad pandemija įtakos ilgalaikiams bendrovių planams nepadarė. Vis dėlto dėl smarkiai išaugsiančios biurų pasiūlos rinkoje neužimto biuro plotas didės nuo 3 proc. 2019 m. iki bent 10 proc. šių metų pabaigoje.

Ilgalaikėje perspektyvoje pandemija neturėtų palikti gilesnių randų šiame sektoriuje. Pasibaigus karantino apribojimams didelė dalis dirbančiųjų sugrįš į biurus. Nors hibridinis darbo modelis taps populiaresnis, didesniąją dalį laiko vis tiek praleisime realiuose, o ne virtualiuose biuruose.

Internetas kol kas neišstums fizinių prekybos vietų

Pandemija neišgąsdino ir prekybinio NT vystytojų – Vilniuje toliau plėtojami keli anksčiau suplanuoti prekybos centrų projektai. Pagal prekybinio ploto dalį, tenkančią vienam gyventojui, Vilnius atsilieka nuo kitų Baltijos šalių sostinių, todėl jų plėtotojai dar mato neišnaudotų galimybių.

Nors interneto prekyba išgyvena tikrą bumą, o jos apimtys Lietuvoje vien per 2020 m. išaugo apie 80 proc., ji sudaro septintadalį visos mažmeninės prekybos. Realios parduotuvės ir toliau išlieka pagrindine apsipirkimų vieta. Kaip parodė praėjusios vasaros tendencijos, pirkėjai į jas linkę sugrįžti vos tik panaikinami apribojimai dėl sveikatos rizikos. Panašaus scenarijaus galima laukti ir šią vasarą.

Tiesa, interneto prekybos bumas per artimiausius kelerius metus gali paskatinti nedidelių logistinių sandėlių (angl. stock-office) plėtrą arčiau didžiųjų miestų. Tai iki 1 tūkst. kv. m dydžio erdvės, kuriuose du trečdalius ploto užima sandėliavimui skirtos patalpos, o likusi dalis yra skirta biurui ar prekybos salei. Tokio tipo sandėliai prekybininkams leidžia lanksčiau reaguoti į pirkėjų poreikius bei išnaudoti ir elektroninės, ir gyvos prekybos pranašumus.

Viena iš nedaugelio sričių, kurią smarkiai palietė pandemija ir kurios perspektyvos toliau išlieka miglotos, yra viešbučių sektorius. Prieš pandemiją Lietuvoje užsienio turistų skaičius nuosekliai augo, pagal jį vijomės kitas dvi Baltijos šalis, o didelis viešbučių užimtumas pritraukė ir investicijas.

Kai kurie pradėti viešbučių projektai buvo pristabdyti, o smulkesni projektai apskritai pasitraukė iš rinkos. Prieš pandemiją matytų turistinių srautų atsistatymui gali prireikti 3-5 metų, todėl apie naujus projektus kol kas niekas nesiryžta kalbėti. Duris atvėrusiems viešbučiams didmiesčiuose gali tekti konkuruoti ne tik tarpusavyje, bet ir su privačiais nuomininkais, kurie bus investavę į gyvenamąjį NT ir norės gauti grąžą iš jo nuomos.