„Swedbank“ būsto įperkamumo indeksas: pandemija ir karantinas gilios duobės neiškasė

Gyventojų galimybės įsigyti būstą pirmąjį šių metų ketvirtį šiek tiek sumažėjo, tačiau išliko arti rekordinių aukštumų, rodo „Swedbank“ ekonomistų skaičiuojamas būsto įperkamumo indeksas. Karantino metu sandorių skaičius smarkiai krito, bet panika nekilo, todėl didelių kainų pokyčių ir ilgalaikio nuosmukio banko ekonomistai neprognozuoja.

„Nors paskutines dvi kovo mėnesio savaites karantinas ir užšaldė būsto rinką, tačiau ypač stipri metų pradžia nusvėrė šį stabtelėjimą − būsto rinka buvo aktyvi, sandorių skaičius ir būsto kainos toliau augo. Dėl gana sparčiai brangusio būsto jo įperkamumas mažėjo daugelyje šalies miestų“, − sako „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas Vytenis Šimkus.

Sostinėje lūžis – naujų butų parduota daugiau nei senų 

Pasak ekonomisto, iki prasidedant karantinui Vilniuje būsto rinka buvo ypač aktyvi. Įprastai metų pradžia būna lėta, tačiau dėl šiltos žiemos bei geros finansinės padėties vilniečiai sausio ir vasario mėnesiais butus pirko ypatingai aktyviai. 

„Jei būsto rinka nebūtų užsivėrusi paskutinėms dviem ketvirčio savaitėms, tikėtina, kad sostinėje būtų buvęs pasiektas naujas būsto rinkos aktyvumo rekordas“, − teigia V. Šimkus.

Šis aktyvumas atsispindėjo ir kainose − būstas Vilniuje brango 12 proc. per metus. Tam didelės įtakos turėjo besikeičianti pardavimų struktūra, nes pirmą kartą nuo 2008-ųjų metų naujų butų Vilniuje buvo parduota daugiau nei senų. 

„Išnykus pernai metų mokesčių pakeitimų poveikiui, atlyginimų augimas pastebimai sulėtėjo, bet visgi išliko spartus ir viršijo 9 proc. Būsto įperkamumas per metus šiek tiek traukėsi, bet išliko gana arti istorinių aukštumų. Vidutines pajamas uždirbantis vilniečių namų ūkis galėjo įpirkti 75 kv. m. būstą“, − komentuoja „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas. 

Kaune būsto pardavimai augo 40 proc. 

V. Šimkus pastebi, kad panašios tendencijos buvo fiksuojamos ir Kaune – būsto rinka šiame mieste buvo gana aktyvi, sandorių skaičius augo, o naujų butų buvo parduota net 40 proc. daugiau nei prieš metus. 

„Būstas Kaune brango identišku 12 proc. tempu kaip ir Vilniuje, tačiau atlyginimai čia augo lėčiausiai iš trijų šalies didmiesčių miestų, apie 8 proc. Didesnis atotrūkis tarp būsto kainų ir pajamų augimo nulėmė, kad įperkamumas per metus Kaune traukėsi labiausiai, bet vis dar išliko didžiausias iš trijų miestų. Kauniečių gaunamos pajamos jiems leido įsigyti net 112 kv. m. dydžio būstą“, − sako ekonomistas. 

Klaipėdos rinka – pasyvi 

Klaipėdos būsto rinka pirmąjį metų ketvirtį buvo mažiausiai aktyvi, sandorių šiame mieste buvo sudaryta beveik 15 proc. mažiau nei prieš metus.

„Būstas uostamiestyje brango mažiau nei kituose miestuose, ir kvadratinio metro kaina didėjo šiek tiek mažiau nei 5 proc. Tuo tarpu atlyginimai Klaipėdoje augo panašiu tempu kaip ir kitur – virš 8 proc. Dėl silpnesnio būsto kainų augimo efekto Klaipėdoje, vienintelėje iš šalies didžiųjų miestų, būsto įperkamumas augo“, − komentuoja V. Šimkus.

„Swedbank“ skaičiuojamas būsto įperkamumo indeksas Klaipėdoje siekė 198 punktus arba, kitaip tariant, klaipėdiečiai uždirbo dvigubai daugiau pajamų nei minimaliai riekia įpirkti vidutiniam būstui. 

„Apskritai, pirmojo šių metų ketvirčio pabaigoje kilusi pandemija būsto rinkos nesukrėtė. Balandžio mėnesį, pačiame karantino įkarštyje, sandorių skaičius, palyginus su tuo pačiu laikotarpiu prieš metus, krito maždaug ketvirtadaliu. Vis tik daugėja ženklų, kad būsto rinka neliks sukaustyta, ir atsigavimas bus gana spartus“, − tendencijas apibendrina V. Šimkus.

Kokių pokyčių tikėtis būsto rinkoje?

„Swedbank“ ekonomistai, stebėdami butų pardavimo ir nuomos skelbimų kainas, didelių pokyčių ir panikos neįžvelgia. Vidutinė būsto nuomos kaina sostinėje Vilniuje per du mėnesius sumažėjo maždaug 7 procentais, o Kaune ir Klaipėdoje išliko beveik nepakitusi.

„Nuomos kaina labiausiai krito Vilniaus senamiestyje, kur nemaža dalis butų buvo skirta trumpalaikei nuomai. Turistų srautui išsekus ir nesitikint greito atsigavimo, nuomotojai pradėjo ieškoti ilgalaikių nuomininkų, todėl vidutinė nuomos kaina per du mėnesius nukrito apie 11 proc.“, − sako „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.

Pasak jo, pardavimo kainos išlieka šiek tiek inertiškesnės, nes pardavėjų, skubančių parduoti už bet kokią kainą, neatsirado daug. 

„Pardavimo kainos labiausiai krito Vilniaus senamiestyje, maždaug 5 proc. Dėl šių pokyčių nuomos pajamingumas Vilniuje nukrito iki 5,6 proc., o tai yra žemiausias lygis per beveik dešimtmetį. Šis rodiklis rodo, kokią dalį buto kainos nuomininkas sumoka per metus“, − komentuoja N. Mačiulis. 

Vis tik „Swedbank“ ekonomistai neprognozuoja ženklaus tolimesnio nuomos ir pardavimų kainų mažėjimo, o tam mato ne vieną priežastį.

„Būsto įperkamumo indeksas, net ir šiek tiek sumažėjęs, išlieka arti rekordinių aukštumų, todėl nejaučiantys baimių dėl savo pajamų pirkėjai išlieka aktyvūs. Pandemija ir laikinas ekonomikos nuosmukis taip pat sustiprino pirkėjų derybinę galią. Be to, daugelio gyventojų pajamos nesumažėjo, nedarbo lygis nebedidėja, o žemos palūkanos ir ekonomikos skatinimo priemonės netrukus pakaitins ir būsto rinką“, − prognozuoja N. Mačiulis.  

Pasak jo, didelės valstybės investicijos į infrastruktūrą ir renovacijas gali sukelti statybų kainas. O  santaupų turintys gyventojai matys dar mažiau alternatyvų įdarbinti savo pinigus ir nuo nekilnojamojo turto rinkos turbūt nenusisuks.