Būsto įperkamumo indeksas: kuriuose didmiesčiuose būstą įsigyti lengviausia?

„Swedbank“ ekonomistų vertinimu, didžiųjų šalies miestų būsto rinkoje pastaruoju metu vyravo skirtingos nuotaikos. Sostinėje Vilniuje po ypač aktyvaus pavasario būsto rinka grįžo į nuosaikaus augimo kelią, Klaipėdoje įsivyravo štilis, tuo metu Kaune rinka tryško optimizmu.

„Vilniuje ir Klaipėdoje atslūgus kainų augimui, gyventojų galimybės įpirkti būstą šiuose miestuose išaugo. Tuo tarpu Kaune butų kainų augimui lenkiant atlygimų augimą galimybės įpirkti būstą čia smuko į žemiausią lygį per pastaruosius 6 metus. Spartus atlyginimų augimas turėtų ir toliau palaikyti aukštą būsto įperkamumą, tačiau didėjančių palūkanų poveikis ateityje taps vis labiau jaučiamas“, − sako „Swedbank“ vyresnioji ekonomistė Laura Galdikienė.

Vilniuje – nuosaikus augimas

Neįprastai šiltą šių metų pavasarį galėjo atrodyti, kad šiluma grįžo ir į sostinės būsto rinką. Po silpnos metų pradžios butų sandorių skaičius Vilniuje pavasarį šoko į viršų. Gegužės mėnesį buvo parduota daugiausiai butų per pastaruosius 11 metų.

„Visgi panašu, kad šis rinkos suaktyvėjimas buvo laikinas. Sandorių skaičiaus augimui įtakos greičiausiai turėjo tokie vienkartiniai veiksniai, kaip ypač didelis baigtų statyti butų skaičius ir pasirašytos galutinės pirkimo-pardavimo sutartys. Vasaros mėnesiais ir sandorių skaičius, ir kainų augimas Vilniuje vėl atslūgo“, − pastebi L. Galdikienė.

Pasak „Swedbank“ ekonomistės, antroje metų pusėje sostinėje stebėsime nuosaikų kainų ir sandorių skaičiaus augimą. Būsto rinkos aktyvumą gali palaikyti aukštas būsto įperkamumas ir teigiami lūkesčiai, tačiau didėjančių palūkanų perspektyvos pradės riboti paklausą. Kainų augimui įsibėgėti taip pat neleis didelė butų pasiūla, kuri ateityje gali ir toliau augti – antrąjį ketvirtį Vilniuje išduotų statybų leidimų skaičius buvo didžiausias nuo 2007 metų. Taigi, panašu, jog derybinė galia ir toliau liks būsto pirkėjų rankose.

Kaunas gali augti, Klaipėdoje – štilis

Kaune pavasario ir vasaros mėnesiais buvo jaučiamas rinkos suaktyvėjimas, ir kainų augimas čia vėl įsibėgėjo. Tam įtakos galėjo turėti ir antrąjį ketvirtį išaugęs baigtų statyti butų skaičius. Kiek kitokia situacija pastebima Klaipėdoje – čia būsto rinkos aktyvumas, lyginant su praėjusiais metais, yra sumenkęs, o kainų augimas vangus.

„Labai tikėtina, kad laikinosios sostinės būsto rinka dar turi potencialo augimui, nes Kauno būsto rinkos ciklas kiek atsilieka nuo sostinės, būsto įperkamumas išlieka aukštas. Be to, Kaunas tampa patrauklia tiesioginių užsienio investicijų kryptimi.  Trečiajam šalies miestui, Klaipėdai, šiuo metu sunkiai sekasi rasti naujų ekonomikos augimo variklių, ir vargu, ar galima tikėtis didesnių pokyčių uostamiesčio būsto rinkoje“, − komentuoja „Swedbank“ vyresnioji ekonomistė.

Kuriuose miestuose būstą įpirkti tapo lengviau?

Pasak L. Galdikienės, sparčiau už butų kainas augantis darbo užmokestis ir žemos palūkanų normos yra ypač palanki kombinacija būsto pirkėjams. Būtent tokia situacija antrąjį šių metų ketvirtį galėjo džiaugtis Vilniaus ir Klaipėdos gyventojai, kurių galimybės įsigyti nuosavą būstą per metus išaugo.

Antrąjį šių metų ketvirtį sulėtėjęs butų kainų augimas ir įsibėgėjęs atlyginimų augimas per metus kilstelėjo vilniečių būsto įperkamumo indeksą 2 punktais, tad vilniečių šeimos pajamos buvo 31,7 proc. didesnės nei pakankamos įpirkti 55 kv.m. butą sostinėje. Sutaupyti pradiniam įnašui vilniečiams taip pat tapo lengviau – taupymo laikotarpis per metus sutrumpėjo 2 mėnesiais ir šiuo metu siekia 2 metus ir 10 mėnesių.

„Dar labiau džiaugtis galėjo klaipėdiečiai, kadangi būsto įperkamumo indeksas uostamiestyje išaugo daugiausiai - net 10 punktų. Išaugusias galimybes įpirkti būstą Klaipėdoje lėmė tai, jog butų kainų augimas beveik sustojo, o vidutinis neto atlyginimas per metus išaugo dešimtadaliu. Klaipėdiečių šeimos įperkamo būsto plotas siekė 106 kv.m. ir jau nedaug atsiliko nuo Kauno, kur jis siekia 107 kv.m.“, − komentuoja „Swedbank“ ekspertė.

Nors, lyginant su kitų didžiųjų šalies miestų gyventojais, kauniečių galimybės įpirkti būstą vis dar yra didžiausios, vėl įsibėgėjus kainų augimui jos menksta. Būsto įperkamumo indeksas laikinojoje sostinėje per metus sumenko net 13 punktų ir buvo žemiausias per pastaruosius 6 metus. Pasak L. Galdikienės, Kauno gyventojams greičiausiai teks susitaikyti su šia savo miesto didėjančio patrauklumo kaina.

Nuomos kaina kyla, būsto paklausa išlieka tvari

Nuomos kainoms kylant sparčiau už butų kainas „Swedbank“ skaičiuojamas nuomos pajamingumas pastarąjį ketvirtį padidėjo ir pakilo virš ilgalaikio istorinio vidurkio. Nuomos pajamingumas parodo, kokią dalį buto kainos sudaro metinės pajamos iš jo nuomos. Šiuo metu Vilniuje jis siekia 6,3 proc., Klaipėdoje 6,5 proc, o Kaune net 8 procentus.

„Didėjančios nuomos kainos ir augantis nuomos pajamingumas rodo, kad būsto paklausa didmiesčiuose yra tvari, spekuliaciniai veiksniai jai įtakos neturi. Žvelgiant atgal į 2006-2007 metus, kai ryškėjo nekilnojamo turto burbulo kontūrai, būsto kainos augo daug sparčiau nei nuomos, todėl nuomos pajamingumas krito. Šiuo metu nieko panašaus nėra, ir dabartinis nuomos pajamingumas viršija istorinį vidurkį – tai reiškia, kad būstas nėra pervertintas,“ – sako „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.

Pasak N. Mačiulio, nuomos kainų kilimui įtakos gali turėti tai, kad gyventojai dažniau nuomojasi ne senos, o naujesnės statybos butus. Be to, pastebimas ir nuomos rinkos skaidrėjimas – vis didesnė dalis nuomotojų įsigyja verslo liudijimus ir bent dalį sąnaudų perleidžia nuomininkams. Nuomos rinką pagyvina ir mažėjanti emigracija bei rekordinė imigracija, šie veiksniai artimiausiu metu niekur neišnyks.

Būsto įperkamumą ribos auganti skolinimosi kaina

„Swedbank“ ekonomistų vertinimu, spartus atlyginimų augimas palaiko aukštą būsto įperkamumą didžiuosiuose Lietuvos miestuose, tačiau didėjančios palūkanų normos gali imti vis labiau riboti gyventojų galimybes įpirkti būstą.

„Tikėtina, kad kitąmet palūkanas kilstels griežtesnė monetarinė politika. Manoma, jog šiemet pabaigęs kiekybinio skatinimo programą, kitų metų antrojoje pusėje ECB atsigręš ir į palūkanų normų didinimą“, − komentuoja „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.

„Swedbank“ prognozuoja, jog šiuo metu neigiama 6 mėnesių trukmės tarpbankinių paskolų palūkanų norma EURIBOR, su kuria Lietuvoje susieta nemažai paskolų, kitų metų pabaigoje įžengs į teigiamą teritoriją. Tačiau, tikėtina, kad palūkanų normų augimas bus lėtas ir 2020 m. pabaigoje 6 mėnesių Euribor sieks tik apie 1 procentą. Palyginimui, 2007 m. 6 mėn. Euribor norma buvo artima 5 procentams.

„Swedbank“ skaičiavimai rodo, kad, būstas sostinėje taptų neįperkamas, jei šiuo metu palūkanų normos būstui siektų 4,6 procentus.

„Swedbank“ būsto įperkamumo indeksas parodo, kaip standartinį 55 kvadratinių metrų butą įperka šeima, kurios pajamos siekia pusantro vidutinio atlyginimo. Šeima butą įperka ir indekso reikšmė lygi 100 tuomet, kai naujai įsigyjamo būsto 30 metų trukmės paskolos, siekiančios 85 proc. buto vertės, mėnesio įmoka yra lygi 30 proc. jos mėnesinių pajamų. Didėjanti indekso reikšmė reiškia, kad būsto paskolos įmokos sudaro vis mažesnę pajamų dalį – būstas šeimai tampa lengviau įperkamas.