Būsto rinkoje sąlygas ima diktuoti pirkėjai

Pastaruoju metu sumažėjusio būsto rinkos sandorių skaičiaus nereikėtų laikyti pavojaus signalu, priešingai – tai rodo rinkos brandą. Būsto įperkamumas Vilniuje ir Klaipėdoje išlieka arti savo istorinių aukštumų, o dėl praėjusių metų būsto kainų spurto Kaune įperkamumas šiame mieste pastebimai sumažėjo. Šiemet kainų ir sandorių skaičius turėtų išlikti stabilus, o derybinė galia atsidurs pirkėjų rankose.

„Swedbank“ būsto įperkamumo indeksas parodo, kaip standartinį 55 kvadratinių metrų butą įperka šeima, kurios pajamos siekia pusantro vidutinio atlyginimo. Šeima butą įperka ir indekso reikšmė lygi 100 tuomet, kai naujai įsigyjamo būsto 30 metų trukmės paskolos, siekiančios 85 proc. buto vertės, mėnesio įmoka yra lygi 30 proc. jos mėnesinių pajamų. Didėjanti indekso reikšmė reiškia, kad būsto paskolos įmokos sudaro vis mažesnę pajamų dalį – būstas šeimai tampa lengviau įperkamas.

Vilniuje ir Klaipėdoje įperkamumas augo, Kaune – krito

Pasak „Swedbank“ vyresniosios ekonomistės Lauros Galdikienės, praėjusių metų pabaigoje sulėtėjęs butų kainų augimas ir neslopstantis atlyginimų augimas turėjo teigiamos įtakos vilniečių galimybėms įpirkti būstą. Paskutinį praėjusių metų ketvirtį būsto įperkamumo indeksas buvo daugiau nei vienu punktu didesnis nei prieš metus, o vilniečių pajamos 29,9 proc. didesnės nei pakankamos įpirkti butą sostinėje.

„Panaši situacija, kaip ir sostinėje, buvo stebima ir Klaipėdoje, kur atlyginimų augimas gerokai lenkė sulėtėjusį butų kainų augimą. Tad Klaipėdoje būsto įperkamumo indeksas per metus išaugo net 3 punktais ir yra arti istorinių aukštumų – klaipėdiečiams beveik niekada nebuvo taip lengva įsigyti nuosavą būstą“, − komentuoja L. Galdikienė.

Tuo tarpu nors kauniečių darbo užmokestis ir augo sparčiausiai tarp trijų didžiųjų šalies miestų, to nepakako kompensuoti ypač spartų butų kainų augimą. Būsto įperkamumo indeksas Kaune sumenko net 24 punktais. Vis tik vidutines pajamas gaunanti šeima Kaune vis dar gali įpirkti 109 kv. metrų ploto butą – didesnį nei vilniečiai ar klaipėdiečiai.

Žvelgiant į Baltijos šalių sostines, „Swedbank“ duomenimis, Vilniuje būsto įperkamumas ketvirtąjį ketvirtį išaugo labiausiai, tačiau vis tik išlieka mažiausias, lyginant su Ryga ir Talinu. Vilniaus gyventojai šiuo metu įperka 71,5 kvadratinių metrų butą, o Rygos ir Talino, atitinkamai, 102,5 ir 83 kvadratinių metrų butus.

Vilniuje rinkos aktyvumas menko, kainos augo lėčiau

Vilniuje būsto sandorių skaičius ketvirtąjį ketvirtį sumažėjo net 10 proc. – aktyvumas sumenko ir naujų, ir senų butų segmentuose. „Praėjusiais metais ėmęs mažėti sandorių skaičius Vilniuje rodo būsto rinkos normalizaciją po 2015-2016 metais vykusios ypač sparčios būsto rinkos plėtros, tad tai neturėtų kelti ypač didelio susirūpinimo“, – sako L. Galdikienė.

Pasak „Swedbank“ ekspertų, tikėtina, kad išaugusi pasiūla jau patenkino rinkos poreikius, be to, tikėtina, kad būstas vis rečiau įsigyjamas ne asmeniniams poreikiams, o nuomai. Dėl didelės pasiūlos ir atslūgusios paklausos naujų neparduotų butų kiekis išaugo, o kainų augimas sulėtėjo iki 5,6 procentų.

„Visgi šios tendencijos buvo būdingos tik sostinei, o kituose didžiuosiuose šalies miestuose buvo stebima kiek kitokia situacija. Kaune, kuriame būsto rinkos ciklas atsilieka nuo Vilniaus, tęsėsi būsto rinkos pakilimas. Kaune sandorių skaičiaus metinis augimas paspartėjo iki 6,3 proc., o metinis kainų augimas paspartėjo iki beveik 20 procentų. Klaipėdoje sandorių skaičius 2017 m. pabaigoje nustojo mažėti, tačiau stagnuojanti rinka lėmė iki 4,8 proc. sulėtėjusį metinį butų kainų augimą“, − nurodo „Swedbank“ ekonomistė L. Galdikienė.

Tiesa, senų butų populiarumas ir toliau menko ir Klaipėdoje, ir Kaune, tuo tarpu naujos statybos, tai yra,  ne senesnių nei 2 metų butų sandorių skaičiaus augimas abiejuose miestuose buvo spartus. Pasak L. Galdikienės, tai galima paaiškinti ne tik išaugusiais pirkėjų reikalavimais butų kokybei, bet ir gausesniu naujų patrauklių objektų pasirinkimu rinkoje.

Būsto rinka bus palanki pirkėjams

Tikėtina, jog šiemet sostinės būsto rinka ir toliau bus palanki pirkėjams. Kai kurie vystytojai gali skubėti susimažinti neparduotų butų „sandėlį“, tad jie gali būti linkę siūlyti pirkėjams didesnes nuolaidas. Visgi labiau rinkoje įsitvirtinę vystytojai, nesusiduriantys su apyvartinių lėšų trūkumu, gali būti mažiau linkę susimažinti pelno maržas ir gali bandyti išlaukti, iki kol išnyks atotrūkis tarp pasiūlos ir paklausos.

„Net ir egzistuojant paklausos ir pasiūlos disbalansui, didesnė butų kainų korekcija Vilniuje yra mažai tikėtina. Labiau tikėtina, kad rinkoje vyks kainų stabilizacija arba nuosaikus, atlyginimų augimo neviršijantis butų kainų didėjimas. Šios tendencijos ir toliau turės teigiamo poveikio būsto įperkamumui Vilniuje“, − prognozuoja L. Galdikienė.

Laikinojoje sostinėje būsto rinką dar kurį laiką gali kaitinti augantis Kauno patrauklumas, pritrauktų naujų investicijų gausa bei vis dar aukštas nuomos pajamingumas. Tačiau gerokai sumenkęs įperkamumas rodo, kad tokiam sparčiam kainų augimui erdvės lieka vis mažiau.

Nuomos alternatyva − mažiau patraukli

Pastaraisiais metais išpopuliarėjusi praktika investuoti į būstą nuomos tikslams nesukūrė tokių butų pertekliaus, ir nuomos kaina toliau didėjo. Pirmaisiais šių metų mėnesiais nuomos pajamingumas visuose Lietuvos miestuose buvo didesnis nei prieš metus. „Swedbank“ skaičiuojamas nuomos pajamingumo rodiklis parodo, kokią dalį buto kainos sudaro metinės pajamos iš jo nuomos.

„Dėl išliekančių žemų palūkanų ir sparčiau augusių nuomos kainų būsto įsigijimas išlieka patrauklesnė alternatyva nei būsto nuoma. Įsigyjant vidutinį būstą Vilniuje šiuo metu paskolos mėnesinė įmoka siekia apie 380 eurų, o panašaus buto nuoma sudaro apie 630 eurų. Pamažu kylant palūkanoms šis atotrūkis mažės, tačiau dar kelerius metus išliks gana didelis“, – komentuoja „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.

„Swedbank“ ekonomistų skaičiavimais, vidutinis nuomos pajamingumas Vilniuje pirmąjį šių metų ketvirtį siekia 6,1 proc, Kaune 7,6 proc. , o Klaipėdoje – 6,3 procento. „Nuomos pajamingumas Kaune ir Vilniuje yra labai arti istorinio jo vidurkio – tai rodo, kad būsto rinkoje nėra akivaizdžių disbalansų, o kainų augimui iki šiol didžiausios įtakos turėjo didėjanti gyventojų perkamoji galia ir augančios statybų sąnaudos“, – sako N. Mačiulis.