Vis dar neišnaudotos komercinio NT projektų finansavimo alternatyvos

Bankų finansavimas Baltijos šalyse išlieka pagrindine varomąja jėga komercinio nekilnojamojo turto (NT) rinkos plėtrai. Visgi tolesnė plėtra šioje srityje gali priklausyti ir nuo kitų rinkos žaidėjų bei jų pasiūlytų finansavimo alternatyvų.

„Swedbank“ surinktais duomenimis, Lietuvoje ir Latvijoje bendra komerciniam NT suteiktų paskolų apimtis vis dar yra mažesnė už tą lygį, kurį fiksavome prieš 8-9 metus. Vienintelė Estija praėjusių metų pabaigoje buvo nežymiai aplenkusi ankstesnį tais metais pasiektą rodiklį. Pastarojoje šalyje komercinio NT paskolų portfelis šiuo metu siekia apie 2,7 mlrd. eurų. Lietuvoje ir Latvijoje komercinio NT paskolų portfeliai yra panašūs ir sudaro kiek daugiau kaip 2,1 mlrd. eurų kiekvienoje iš šių šalių.

Tiesa, Lietuvoje paskolų NT sektoriaus įmonėms dalis siekia 23,7 proc. viso bankų finansavimo verslui portfelio 2017 metais. Ji mažesnė už ES šalių vidurkį, kuris sudaro  27,2 procento. Latvijoje ši dalis siekia 27,4 proc., o Estijoje net 30,6 proc., tačiau situacijos šiose šalyse tikrai negalima vadinti išskirtine – iki Švedijoje fiksuojamo 60,3 proc. lygio Baltijos šalims dar gana toli. Tad erdvės naujų projektų finansavimui bankai tikrai turi, tačiau bankų apetitas naujų projektų finansavimui pastaruoju metu gali mažėti, ir tam yra kelios priežastys.

Per paskutiniuosius kelerius metus kapitalizacijos normos komercinio NT srityje sparčiai traukėsi ir 2018 metais, kalbant apie prime biurų ir prekybos centrų NT segmentą sostinėse, tapo mažesnės nei  6 procentai. Palyginimui, anksčiau tipinė tokių projektų investicinė grąža svyravo apie 7,5 procento. O šių metų pradžioje užfiksuotas ir naujas žemiausias lygis – Taline už daugiau kaip 34 mln. eurų įsigytas prekybos centras „Postimaja“, kurio kapitalizacijos norma turėtų sudaryti apie 5,4 procento. Taigi, per pastaruosius tris-keturis metus, nepaisant to, kad nuomos pajamos išliko panašiame lygyje, vien dėl kapitalizacijos normų mažėjimo komercinis NT sostinėse pabrango 20-25 proc.

Be to, nuo praėjusių metų visose Baltijos šalyse stebimas paspartėjęs statybų kainų augimas, kuris greičiausiai tęsis ir šiais metais. Tai dar labiau pabrangins NT projektų plėtojimą, o nuomos kainoms per daug nekintant, investicinė grąža iš naujų NT projektų taps dar mažiau patraukli.

Žvelgiant iš bankų perspektyvos, visi paminėti veiksniai – sparčiai susitraukusios kapitalizacijos normos, dėl pakankamos pasiūlos nekintančios nuomos kainos, rekordiškai žemos palūkanos ir dėl statybų bumo sparčiai didėjančios statybų sąnaudos − sufleruoja, kad artėja komercinio NT rinkos ciklo pikas. Arčiausiai savo piko komercinio NT rinka yra Estijoje ir Lietuvoje, tuo metu Latvijoje dėl ilgiau užsitęsusios stagnacijos visame NT sektoriuje šiuo metu stebimas perėjimas į aktyvesnio augimo fazę.

Pamokos iš praėjusios krizės rodo, kad NT vertės gali ženkliai skirtis priklausomai nuo NT ciklo etapo. Todėl vienas svarbiausių veiksnių, kurį vertina bankai yra ne dėl susitraukusių kapitalizacijos normų išaugusi turto vertė, o NT objekto generuojamas pinigų srautas ir jo tvarumas. Tvarūs projektai visais rinkos ciklo etapais lengvai rasdavo bankinį finansavimą.

„Swedbank“ skaičiavimais, bankai visose Baltijos šalyse yra suteikę daugiau kaip 7 mlrd. eurų paskolų komercinių NT projektų plėtrai, kas sudaro 97 proc. viso finansavimo šioje srityje. Apie 100 mln. eurų yra finansuota per obligacijas, panašią sumą yra investavę privataus kapitalo paskolų fondai. Iki 50 mln. eurų investavę sutelktinio finansavimo platformos ir kiti nedideli rinkos dalyviai.

Situacija kitose Europos šalyse kiek skiriasi nuo Baltijos šalių – Europoje bankai finansuoja apie 85 proc. visų komercinio NT projektų, nors iki krizės šis skaičius siekė beveik 90 proc. Be to, jei pažvelgtume į Šiaurės Amerikos rinką, joje bankų finansavimas sudaro apie 50 proc. visų komercinio NT projektų. Kita didelė dalis projektų finansuojama skolos vertybiniais popieriais, privataus kapitalo paskolų fondų ar draudimo bendrovių lėšomis arba pasitelkus kitas alternatyvias priemones.

Kodėl tai svarbu? Diversifikuoti investicijų šaltiniai JAV prisidėjo prie greitesnio, palyginus su Europos šalimis, ekonomikos bei NT rinkos atsigavimo ir spartesnės jos plėtros. Todėl bręstant Lietuvos ir kitų Baltijos šalių finansų bei komercinio NT rinkoms, turėtume matyti vis daugiau alternatyvių finansavimo šaltinių, kurie galėtų tapti teigiamu pokyčiu visai rinkai ir skatinti tolesnę jos plėtrą. Nes bankai, būdami pigiausiu, tačiau tuo pačiu vienu konservatyviausiu finansavimo šaltiniu, yra orientuoti tik į tam tikro komercinio NT rinkos dalyvių segmento poreikių patenkinimą, palikdami pakankamai erdvės kitiems finansavimo rinkos žaidėjams.