Būsto įperkamumas atsispiria nuo dugno

„Swedbank“ skaičiavimais, praėjusių metų pabaigoje būsto įperkamumas pradėjo didėti, tačiau išliko arti žemiausio lygio per pastaruosius 13 metų. Vangi paklausa slopina būsto kainų augimą, o toliau sparčiai augantys atlyginimai jau pradėjo didinti galimybes įsigyti būstą. Europos centriniam bankui (ECB) pradėjus mažinti palūkanas, matysime spartesnį būsto įperkamumo augimą.

Vilniuje „Swedbank“ skaičiuojamas būsto įperkamumo indeksas ketvirtą 2023 m. ketvirtį pakilo trimis punktais iki 89 punktų. Vilniečiai vidutiniškai galėjo įsigyti 49 kv. m. būstą, dviem kvadratiniais metrais didesnį nei prieš ketvirtį, tačiau net 10 kv. m. mažesnį nei prieš metus. Metų pabaigoje atlyginimai sostinėje augo beveik 9 proc. per metus ir pralenkė būsto kainų augimą.

„Įvairūs šaltiniai rodo kiek skirtingą kainų dinamiką Vilniuje. Senos statybos būsto kainų augimas sulėtėjo iki 2,5 proc. per metus, Lietuvos banko pasikartojančių sandorių indeksas rodo 5,5 proc. kainų augimą per metus, tuo tarpu NT vystytojai skelbia, kad rezervacijų kainos pirminėje rinkoje per metus nesikeitė ar net neženkliai sumažėjo“, – komentuoja „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas Vytenis Šimkus.

Pardavimai Vilniuje stabilizavosi ir siekia apie 2500 butų per ketvirtį, bet tebėra ženklai mažesni nei vidutiniškai 2018-2022 metais. Kita vertus, žemesni pardavimai leido atkurti sveiką būsto pasiūlą Vilniuje – neparduotų butų skaičius vėl artėja prie 5000. 

„Potencialūs pirkėjai turi daugiau alternatyvų, didėja jų derybinė galia, o dėl silpnos paklausos šiemet, ko gero, prielaidų būsto brangimui nebus. Kita vertus, vidutiniu laikotarpiu būsto paklausa ir toliau sparčiai augs. Tiek vidinė, tiek išorinė migracija į sostinę yra didelė, todėl paklausa natūraliai auga. Jei Vilniaus gyventojų skaičius ir toliau augs po 10–20 tūkst. per metus, statomų butų skaičius turi ženkliai padidėti, kitaip susiformuos struktūrinis būsto trūkumas. Deja, šiuo metu išduoti leidimai rodo, kad artimiausiu metu statybų apimtys sumažės“, – teigia V. Šimkus.

Tendencijos panašios ir kituose Lietuvos didmiesčiuose

Kaune ir Klaipėdoje būsto įperkamumo indeksas taip pat nežymiai pagerėjo, dėl sparčiau nei būsto kainos didėjusių atlyginimų. Įperkamumas šiuose miestuose buvo praktiškai toks pat, jų gyventojai galėjo įpirkti maždaug 74 kv. m dydžio butus.

„Abiejuose miestuose rinkos aktyvumas mažėjo 10–20 proc. per metus, o žemesnis aktyvumas slopino kainų augimą. Kaune ypač sumažėjo naujo būsto sandorių, ir tai lėmė, kad vidutinė būsto kaina susitraukė per metus susitraukė 1 proc. Klaipėdoje atvirkščiai, pirminė rinka buvo santykinai gyvesnė ir vidutinė būsto kaina augo 6 proc.“, – komentuoja Vytenis Šimkus.

Palūkanų normų mažėjimas didins būsto įperkamumą

„Swedbank“ prognozuoja, kad Europos Centrinis bankas (ECB)  bazines palūkanų normas pradės mažinti birželio mėnesį ir per šiuos metus jas sumažins 1,25 procentinio punkto.

„Infliacijai euro zonoje išsikvepiant ECB valdančiosios tarybos nariai daug drąsiau kalba apie planus artimiausiu metu mažinti palūkanų normas. Rinkos šiuo metu tikisi, kad per du metus palūkanų normos sumažės iki maždaug 2,5 procento, tačiau mes prognozuojame, kad kitų metų pabaigoje jos jau nebesieks dviejų procentų. Daugeliui euro zonos valstybių jau reikia ne paklausą slopinančios, o ją gaivinančios monetarinės politikos“, –  sako „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.

Ekonomistas taip pat atkreipia dėmesį į tai, kad Euribor mažėja ECB dar nepradėjus mažinti palūkanų normų, nes jame atsispindi ir palūkanų normų pokyčių lūkesčiai.

„Šešių mėnesių Euribor piką pasiekė prieš pusmetį, o šiuo metu jau yra sumažėjęs 0,2 procentinio punkto ir siekia apie 3,9 procento. Mažėjančios palūkanos, augantys atlyginimai ir stagnuojančios kainos iki metų galo įperkamo būsto plotą padidins beveik 10 kvadratinių metrų“, –  skaičiuoja N. Mačiulis

Toliau mažėjanti nuomos grąža mažino investicinio būsto patrauklumą

„Swedbank“ skaičiuojama nuomos grąža toliau mažėja ir visuose Lietuvos didžiuosiuose miestuose nesiekia istorinio vidurkio. Šis rodiklis parodo, kokią būsto kainos dalį sudaro metinės pajamos iš jo nuomos. Šiuo metu Vilniuje nuomos grąža siekia 4,7 procento, Kaune ir Klaipėdoje – apie 5,6 procento.

„Nuomos grąžos mažėjimo tendencija tęsiasi jau kelis metus ir rodo, kad būsto pardavimo kainos kilo daug sparčiau nei nuomos kainos. Prie dabartinių palūkanų normų tokia nuomos grąža daugeliui investuotojų nėra patraukli, tai atsispindi ir sandorių bei rezervacijų skaičiuje. Vis tik dėl mažėsiančių palūkanų bei palankių demografinių tendencijų šios rinkos atsigavimo ženklų galime sulaukti jau antrąjį šių metų pusmetį“, – prognozuoja Nerijus Mačiulis. 

Su būsto rinkos analize Baltijos šalių sostinėse galite susipažinti čia (anglų kalba).

„Swedbank“ būsto įperkamumo indeksas parodo, kaip standartinį 55 kvadratinių metrų butą įperka šeima, kurios pajamos siekia pusantro vidutinio atlyginimo. Šeima butą įperka ir indekso reikšmė lygi 100 tuomet, kai naujai įsigyjamo būsto 30 metų trukmės paskolos, siekiančios 85 proc. buto vertės, mėnesio įmoka yra lygi 30 proc. jos mėnesinių pajamų. Didėjanti indekso reikšmė reiškia, kad būsto paskolos įmokos sudaro vis mažesnę pajamų dalį – būstas šeimai tampa lengviau įperkamas.