Nekilnojamo turto rinkos spurtas kitąmet išsikvėps

Nekilnojamo turto rinkos aktyvumo augimas šiemet viršija 10 procentų. Pastaruoju metu butų kainų šuolis vėl pradėjo lenkti atlyginimų augimą visuose trijuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose ir dėl to gyventojų galimybės įpirkti būstą sumažėjo. Nors kitąmet pagrindiniai NT rinkos aktyvumą skatinantys veiksniai išliks, šuolišką kainų augimą jau turėtų slopinti lanksti pasiūla, lėtėsiantis užimtumo augimas ir nuosaikesni pirkėjų lūkesčiai.  

„Atslūgus būsto rinkos aktyvumo augimo bangai, kuri buvo kilusi dėl euro įvedimo ir emigrantų aktyvumo, būsto paklausa visgi išlieka stipri. Paklausą vis labiau skatina žemos paskolų palūkanos, istoriškai vis dar aukštame lygyje esantis būsto įperkamumas ir darbuotojams palanki darbo rinka“, ‒ teigia „Swedbank“ vyresnioji ekonomistė Vaiva Šečkutė.

Įperkamumas mažėjo visuose didžiuosiuose miestuose

„Swedbank“ būsto įperkamumo indeksas parodo, kaip standartinį 55 kvadratinių metrų butą įperka šeima, kurios pajamos siekia pusantro vidutinio atlyginimo. Šeima butą įperka ir indekso reikšmė lygi 100 tuomet, kai naujai įsigyjamo būsto 30 metų trukmės paskolos, siekiančios 85 proc. buto vertės, mėnesio įmoka yra lygi 30 proc. jos mėnesinių pajamų. Didėjanti indekso reikšmė reiškia, kad būsto paskolos įmokos sudaro vis mažesnę pajamų dalį – būstas tampa lengviau įperkamas.

Pasak ekonomistės V. Šečkutės, butų kainoms Vilniuje toliau viršijant atlyginimų augimą, būsto įperkamumas dar labiau krito ir buvo 6,4 punkto mažesnis nei prieš metus. Tiesa, grėsmės nebeįpirkti būsto kol kas nėra – trečiąjį šių metų ketvirtį vilniečių pajamos vis dar buvo 24,3 proc. didesnės nei pakankamos įpirkti butą sostinėje.

Kaune būsto įperkamumas per metus sumažėjo daugiausiai – 14 punktų, o Klaipėdoje mažiausiai – 3 punktais. Nors kainų kilimas viršijo atlyginimų augimą visuose didžiuosiuose miestuose, tačiau butų kainų lygis Kaune ir Klaipėdoje išlieka žymiai žemesnis nei piko metu. Taigi įpirkti butą šiuose miestuose gyventojams kur kas lengviau. Kauniečių pajamos yra 2,2 karto didesnės, o klaipėdiečių – beveik du kartus didesnės nei pakankamos įpirkti butą savo mieste.

„Swedbank“ duomenys rodo, jog žymiai sulėtėjęs atlyginimų augimas ir kiek atsitiesusios kainos pastebimai pristabdė įperkamumo augimą ir Latvijos sostinėje. Visgi Ryga buvo vienintelė iš Baltijos šalių sostinių, kurioje įperkamumas per metus išaugo. Rygos gyventojai butą įperka lengviausiai, kadangi jų pajamos, kurių pakaktų su paskola įsigyti 55 kvadratinių metrų butą, pakankamas viršijo 62,5 procento. Tuo tarpu Talino gyventojų pajamos buvo 45,9 proc. didesnės nei pakankamos butui įsigyti.

Tolimesni kainų šuoliai Vilniuje – mažai tikėtini

Vilnius iš kitų didžiųjų Lietuvos miestų išsiskyrė tuo, kad pastaruoju metu prekyba naujesniais butais buvo žymiai aktyvesnė nei senesniais. Šiemet naujų butų parduota net 44 proc. daugiau nei pernai, o per pastaruosius trejus metus naujų butų pardavimai padvigubėjo. Tuo tarpu senų butų pardavimai yra net kiek mažesni nei prieš trejus metus. Naujų butų dalis pardavimuose išaugo nuo 18 proc. 2013-aisiais iki kone trečdalio šiemet.

Anot „Swedbank“ ekonomistės, naujesni butai ne visada būna brangesni, nes buto kaina priklauso ir nuo jo geografinės vietos, įrengimo, tačiau šiemet naujų butų kaina pradėjo augti sparčiau nei senesnių. Be to, tuo pačiu metu, kai naujų butų kainos pradėjo augti sparčiau, išryškėjo ir kainų bei atlyginimų atotrūkis.

„Senų butų kainų augimas nespartėja, ir tai gali reikšti, jog bendrą kainų augimą pastaruoju metu galėjo lemti palyginus nedidelis skaičius labai brangių parduotų butų. Pavyzdžiui, rugsėjį vidutinė naujų butų kaina šoktelėjo net aukščiau prieš krizę buvusio lygio. Taigi gali būti, kad bendras kainų augimas viršija atlyginimų augimą tik laikinai“, – sako V. Šečkutė.

Ekonomistės teigimu, išaugus aktyvumui neparduotų butų lygis greičiausiai sumažėjo, tačiau vėl pradėjus spartėti leistų statyti butų skaičiaus augimui, didelio trūkumo rinkoje greičiausiai nebus ir ilgesniu laikotarpiu tai neleis kainų augimui nukrypti nuo atlyginimų ir statybos kaštų augimo. Be to, atslūgus aktyvumo augimo bangai dėl euro įvedimo ir emigrantų aktyvumo bei lėtėjant užimtumo augimui mažiau tikėtini ir paklausos šuoliai.

Ateityje tikėtinas nuosaikesnis kainų augimas

„Swedbank“ skaičiuojamas nuomos pajamingumo rodiklis rodo, kad lieka mažiau prielaidų sparčiam butų brangimui didžiuosiuose Lietuvos miestuose. Šis rodiklis parodo, kokią dalį buto kainos sudaro metinės pajamos iš jo nuomos. Visuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose nuomos pajamingumas šių metų pabaigoje sumažėjo, o Vilniuje ir Kaune metų pabaigoje jis nebesiekė istorinio vidurkio.

„Pastaruoju metu nemaža dalis sandorių butų rinkoje buvo investiciniai – gyventojai pirko butus ne sau, o nuomai. Tačiau smarkiai pakilusios butų kainos ir sumažėjusios nuomos kainos sumažino šios investicinės strategijos patrauklumą“, – teigia „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.

„Swedbank“ ekonomistų skaičiavimais, nuomos pajamingumas Vilniuje šių metų pabaigoje siekė 6,0 proc, Kaune 7,4 proc. , o Klaipėdoje – 6,4 procento. „Esant nulinių palūkanų aplinkai, tai vis dar patraukli grąža, bet nuomotojų derybinė galia silpnėja, o turto vertės prieaugio potencialas mažėja. Prie istorinio vidurkio priartėjęs nuomos pajamingumas rodo, kad nekilnojamo turto burbulo Lietuvoje dar nėra, bet nėra ir erdvės labai sparčiam butų brangimui“, – komentuoja  N. Mačiulis.

Ekonomistų nuomone, įperkamumą žymiai sumažinti ir rinką destabilizuoti galėtų nebent didesnės palūkanos, tačiau dar artimiausius dvejus metus jų augimas neprognozuojamas.

Svajojate apie savo namus? >> „Swedbank“ būsto paskola