Būsto įperkamumas didėja, bet jį slopina augančios kainos

„Swedbank“ skaičiavimu, šių metų pradžioje būsto įperkamumas šiek tiek padidėjo, bet liko žemiausiame lygyje nuo 2010 metų, sandorių skaičius išliko labai žemas. Artėjantis  Europos centrinio banko (ECB) palūkanų normų mažinimas padidins būsto įperkamumą, tačiau pirkėjams koją kiša vėl paspartėjęs būsto kainų augimas.

„Swedbank“ skaičiavimais, būsto įperkamumas Vilniuje šiek tiek pagerėjo. Vilniečiai vidutiniškai galėjo įpirkti beveik 50 kv. m. dydžio butus, tačiau per ketvirtį įperkamas plotas padidėjo vos kvadratiniu metru. Kaune įperkamas plotas praktiškai nesikeitė ir siekė 74 kv. m., Klaipėdoje padidėjo vienu kvadratiniu metru iki 77 kv. m. 

„Pirmąjį šių metų ketvirtį sostinės būsto rinkoje situacija buvo gana dviprasmiška. Viena vertus, būsto paklausa išliko silpna, ir toliau mažėjo registruotų sandorių skaičius. Nors pirminės rinkos rezervacijų skaičius, lyginant su praėjusių metų pradžia, ūgtelėjo, tačiau tebebuvo žemas, o neparduotų butų skaičius priartėjo prie 5000. Per ketvirtį sostinėje įregistruota vos 2100 sandorių, t.y.15-20 proc. mažiau nei prieš metus. Nepaisant žemos paklausos, kainų augimas šiek tiek paspartėjo ir, skirtingais šaltiniais vertinant, siekė 6-10 proc. Nors rinkos situacija turėtų stiprinti pirkėjų derybinę galią, tačiau tai neatsispindi vidutinių kainų statistikoje. Tikėtina, kad besikeičianti rinkos struktūra kol kas maskuoja atskirų segmentų kainų dinamiką“, – komentuoja „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas Vytenis Šimkus.

„Artimiausiu metu rinkos balansas, bent jau pirminėje rinkoje, turėtų laikytis pirkėjų naudai – auganti pasiūla turėtų pirkėjams leisti išsiderėti nuolaidų ar papildomų naudų. Mažėjančios būsto paskolų palūkanos didina įperkamumą, tačiau spartesniam atsigavimui trukdo paspartėjęs kainų augimas“, –  teigia V. Šimkus.

Kitose Baltijos šalių sostinėse įperkamumas taip pat gerėjo

Rygoje ir Taline būsto įperkamumas išliko kiek geresnis nei Vilniuje. Rygos gyventojai galėjo įpirkti beveik 82 kv. m. butus, tuo tarpu Taline galima įpirkti 54 kv. m. dydžio būstą. Lyginant su praėjusiu ketvirčiu, Talino gyventojai galėjo įpirkti 6 kv. m. didesnius butus, Latvijos sostinėje pokytis kuklesnis - 2 kv. m. Rygoje ir Taline būsto kainos per metus beveik nesikeitė: Rygoje traukėsi 1 proc. per metus, o Taline - puse procento padidėjo.

„Bendrai būsto rinkos dinamika visose sostinėse panaši, rinka vangi, o įperkamumas gan žemas. Tačiau kaip visada, už vidurkių slepiasi sudėtingesnė istorija. Pavyzdžiui, nors vidutinis būsto įperkamumas Taline atrodo geresnis nei Vilniaus, tačiau pirminėje rinkoje Talino gyventojai gali įpirkti vos  32 kv. m., kai Vilniuje šis rodiklis siekia 42. Analogiškai, nors Rygoje būsto įperkamumas stipriai didesnis, jį labai gerina didelis seno būsto svoris rinkos struktūroje, pirminėje rinkoje įperkamumas siekia 43 kv. m. ir nelabai skiriasi nuo Vilniaus“, – komentuoja Vytenis Šimkus.

Euribor metų gale artės prie 3 procentų

„Swedbank“ prognozuoja, kad ECB bazines palūkanų normas pradės mažinti birželio mėnesį ir per šiuos metus jas sumažins vienu procentiniu punktu.

„Mažesnių ECB palūkanų normų lūkesčiai jau atsispindi tarpbankinėse palūkanose – 6 mėnesių Euribor jau nukrito iki 3,8 procento ir nuo rudenį pasiekto piko yra sumažėjęs 0,3 procentinio punkto. Nors Euribor kol kas mažėjo lėtai, šiek tiek prie įperkamumo prisidėjo žemiau 2 procentų nukritusios vidutinės būsto paskolų maržos, kurios per porą metu yra sumažėjusios maždaug procentiniu punktu“, – sako „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.

Ekonomistas atkreipia dėmesį į tai, kad euro zonos ekonomikos augimas šiek tiek viršijo lūkesčius, tačiau infliacija, priešingai nei JAV, toliau sparčiai mažėjo.

„Prognozuojame, kad euro zonoje infliacija iki 2 proc. centrinio banko tikslo nukris šių metų vasarą, todėl ECB galės palūkanų normas šiemet sumažinti procentiniu punktu. JAV infliacija nebemažėja, todėl Federalinių rezervų sistema palūkanas mažins vėliau ir lėčiau. ECB turbūt nenorės per daug įsibėgėti, nes tai susilpnintų eurą ir padidintų importo kainas. Vis tik užsitęsusi euro zonos stagnacija ir poreikis sparčiau didinti investicijas turbūt yra pakankama priežastis nebetaikyti tokios griežtos pinigų politikos“, – mano Nerijus Mačiulis

Nuomos grąža vis dar mažėja

„Swedbank“ skaičiuojama nuomos grąža Vilniuje dar šiek tiek sumažėjo, o visuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose nesiekia istorinio vidurkio ir yra žemiausiame lygyje per daugiau nei dešimtmetį. Šis rodiklis parodo, kokią būsto kainos dalį sudaro metinės pajamos iš jo nuomos. Šiuo metu Vilniuje nuomos grąža siekia 4,7 procento, Kaune ir Klaipėdoje – apie 5,7 procento.

„Nuomos grąža piką pasiekė praėjusio dešimtmečio viduryje, o pastaruoju metu mažėjo sparčiau dėl to, kad būsto pardavimo kainos kilo daug greičiau nei nuomos kainos. Net ir šiek tiek mažėjant palūkanų normoms, tokia grąža išlieka nepatraukli kitų finansinių aktyvų kontekste, todėl rinkoje liko daug mažiau investicinio būsto pirkėjų. Perkantiems būstą asmeniniams poreikiams įsigijimas vis dar išlieka šiek tiek patrauklesnė alternatyva nei nuoma, bet skirtumo beveik nebeliko – nuomojantis ir įsigyjant identišką būstą su paskola mėnesio išlaidos abiem atvejais būtų beveik tokios pačios“, – skaičiuoja Nerijus Mačiulis. 

Ekonomisto vertinimu, pirmojo būsto pirkėjams dabartinės palūkanų normos nėra sprendimą lemiantis veiksnys, tuo tarp investicinio būsto pirkėjai dažnai atsižvelgia ne tik dabartinę nuomos grąžą, bet ir tikėtiną būsto kainos prieaugį, demografines bei būsto pasiūlos tendencijas.

„Swedbank“ skaičiuoja, kokio dydžio butą gali įpirkti šeima, kurios pajamos siekia pusantro vidutinio atlyginimo. Daroma prielaida, kad šeima skolinasi 30-ties metų laikotarpiui, paskola siekia 85 proc. buto vertės, o mėnesio įmoka yra lygi 30 proc. jos mėnesinių pajamų. Būsto kainoms įvertinti naudojami Registrų centro sandorių duomenys. Paskutinio ketvirčio reikšmė remiasi atlyginimų prognoze, todėl gali būti peržiūrėta. Bendras būsto įperkamumo rodiklis atspindi kainų vidurkį, situacija atskiruose rinkos segmentuose gali skirtis.