Trys priežastys, kodėl energiškai netvarus NT praranda investicijų ir paklausos potencialą

Būtinybė kovoti su klimato kaita keičia Europos nekilnojamojo turto horizontus. Tarptautinės audito ir konsultacijų įmonės „Deloitte“ apklausti Europos NT bendrovių finansų vadovai tarp didžiausių rizikų 2024 m. savo įmonių finansinei būklei išskiria su klimatu susijusius reguliacinius veiksmus. Ir tai – tik artimiausių metų perspektyva, nes reguliaciniai mechanizmai ateityje bus griežtinami. Ką turėtų įvertinti komercinio NT savininkai?

Europos Sąjunga yra išsikėlusi tikslą iki 2050 m. tapti klimatui neutralia ekonomika. Tai reiškia, kad tokie turėtų būti ir visi Bendrijos šalių pastatai. Itin didelis dėmesys bus skiriamas jau esantiems pastatams, nes Europos Komisijos skaičiavimais 85–95 proc. esamų pastatų, iš kurių apie 75 proc. yra energiškai neefektyvūs, bus vis dar naudojami 2050 m. Todėl jų renovacija, siekiant neutralumo klimatui, bus itin reikšminga. 

Pasaulio žalių pastatų tarybos duomenimis, NT sritis yra atsakinga už 39 proc. pasaulinių anglies dvideginio (CO2)  emisijų, kurių didžioji dalis susidaro pastatus eksploatuojant (šildant, vėsinant, vėdinant ir pan.), dėl to manoma, kad NT sektorius turi didelį CO2 emisijų mažinimo potencialą ir sektoriaus energinis efektyvumas yra po padidinamuoju stiklu.

Reguliavimas – ir per didžiausius finansuotojus

Bankai – pagrindiniai komercinio NT projektų finansuotojai. Europos Sąjungoje, kaip ir Lietuvoje, bankų finansavimas sudaro apie 80 proc. visų komercinio NT finansavimo apimčių. Todėl laikoma, kad bankai per kapitalo srautų paskirstymą gali daryti ženklią įtaką NT rinkos tvarumo krypčiai ir ES reguliacinės institucijos per bankinį sektorių siekia jį paveikti. 

Šiemet bankams Lietuvoje tapo privalomas klientų ESG (angl. environmental, social, governance) rizikų vertinimas kreditavimo procese. Ši reguliacinė naujovė lydima greitu metu įsigaliosiančia įmonių pareiga atskleisti joms reikšmingą tvarumo informaciją. NT valdytojams tai, visų pirma, reiškia įvairius aplinkosauginius tvarumo rodiklius, ir ypatingai – energinį efektyvumą.  Dėl šios reguliacijos klientų ESG rizikos tampa bankų kredito rizikomis, kas papildomai daro įtaką finansuojamų NT projektų vertinimui bei pasirinkimui. Bankams ir turto savininkams energiškai neefektyvūs pastatai reiškia padidintą likvidumo riziką, nes lieka tik laiko klausimas, kada ir kokie pastatai susidurs su disponavimo ribojimais Europos Sąjungoje. Pavyzdžiui, kai kurios Europos valstybės jau taiko tiesioginius komercinio NT disponavimo ribojimus žemiausios energinės klasės pastatams: Olandijoje, Škotijoje ir Anglijoje jau šiuo metu yra draudžiama nuomoti pastatus, kurie neatitinka tam tikros energinės klasės. Tuo tarpu kai kuriuose JAV miestuose, pvz. Niujorke ar Bostone, jei pastato sunaudojamos energijos kiekis viršija tam tikrą efektyvumo standartą, šis energijos perviršis yra papildomai apmokestinamas.  

Europos Sąjungos teisės aktų leidėjai taip pat jau yra parengę ir greitu metu turėtų priimti Pastatų energinio naudingumo direktyvos atnaujinimus, kuriuose numatoma nuo 2027 m. įvesti minimalius energinio naudingumo reikalavimus prasčiausios energinės klasės pastatams, kad būtų paskatinta spartesnė energiškai prasčiausių pastatų renovacija. 

Finansų institucijų atsakomybė ir tikslai

Patys bankai, puoselėdami lyderystę tvarumo srityje bei atsižvelgdami į reguliacinius mechanizmus, yra išsikėlę ir savus poveikio klimato kaitai mažinimo tikslus. 

Pavyzdžiui, „Swedbank“ siekia tapti klimatui neutraliu iki 2050 m., todėl palaipsniui mažiname savo tiesioginį bei netiesioginį poveikį aplinkai. Viena iš netiesioginio poveikio aplinkai dedamųjų – banko finansuojamo komercinio NT emisijos kvadratiniam metrui. Siekiame, kad, palyginus su 2019 m., iki 2030 m. jos sumažėtų 43 proc. Kitaip tariant, turės mažėti banko esamų bei būsimų klientų anglies dvideginio emisijos komercinio NT srityje.

Suinteresuotų šalių lūkesčiai ir reikalavimai

Galiausiai, savo poreikius ir lūkesčius komercinio NT sektoriaus energiniam efektyvumui diktuoja esami ar potencialūs nuomininkai, investuotojai bei kitos suinteresuotos šalys. 

Didžiosios įmonės pagal įstatymus yra įpareigotos atskleisti savo anglies dvideginio emisijas ir turi išsikėlusios neutralumo klimatui tikslus. Jos - ir vietinės, ir tarptautinės - yra pagrindinės biurų, prekybos centrų nuomininkės, tad natūralu, kad vis labiau norės įsikurti tik energiškai efektyviame ir tvariame pastate. Ne paskutinėje vietoje – ir darbuotojų lūkesčiai darbo vietos tvarumui. Štai, pavyzdžiui, kompanijos IBM Verslo vertės instituto apklausa parodė, kad net 68 proc. darbuotojų yra labiau linkę priimti darbo pasiūlymą iš tvarių įmonių, tad darbuotojų lūkesčiai irgi daro įtaką sprendimui, kuriame pastate įsikurs įmonės biuras ar prekybos erdvė

Tarptautiniai investuotojai ateityje irgi koncentruosis iš esmės tik į energiškai tvarius pastatus. 2022 m. CBRE grupės atliktas tyrimas atskleidė, jog 70 proc. NT kompanijų, kurių vertybiniais popieriais prekiaujama biržose, jau dabar turi konkrečius tarpinius arba neutralumo klimatui tikslus. Šių kompanijų bendra rinkos kapitalizacija viršija 5 trilijonus JAV dolerių. Tad akivaizdu, kad ir didieji investuotojų pinigų srautai kryps būtent į energiškai efektyvių pastatų įsigijimą. Taigi, komercinio NT savininkams reikėtų skirti vis didesnį dėmesį tvarumui, nes ilgainiui energiškai neefektyvūs ir netvarūs pastatai turės mažesnę paklausą iš nuomininkų, iš investuotojų ir iš finansų institucijų. 

Energiškai tvarus NT apsimoka

Įvairūs tarptautiniai tyrimai taip pat rodo, kad NT tvarumas savininkams teikia ir finansines naudas. 2018 m. B.Dalton ir F.Fuerst atlikta studija, apibendrinanti 42 tvaraus NT tyrimus, parodė, kad pastatuose, turinčiuose NT tvarumo sertifikatus (pvz., BREEAM, LEED) vidutiniškai nuomos kaina yra 5,4 proc. didesnė, o nekilnojamojo turto vertė - 11,5 proc. Kitas, 2022 m. įmonės JLL atliktas biurų Londono centre tyrimas rodo, jog kiekvienas aukštesnis pastato energinio naudingumo sertifikato laiptelis lemia 4,2 proc. didesnę nuomos bei 3,7 proc. NT vertę. Be kitų priežasčių, tą lemia ir dėl pastato efektyvumo mažesni komunaliniai kaštai, kurių sutaupymo naudą pasidalina pastato savininkas ir nuomininkas.

Čia reiktų pabrėžti, kad rinkoje populiarūs pastatų tvarumo sertifikatai, tokie kaip BREEAM ar LEED, apima daugiau tvarumo aspektų, tačiau jų koreliacija su pastato energiniu efektyvumu nėra didelė. Todėl pastatų savininkai turėtų papildomą dėmesį skirti būtent energinio naudingumo sertifikatams bei CO2 emisijoms, kadangi Europos Sąjungos žaliųjų finansų kontekste jie yra vieni kertinių rodiklių vertinant pastato žalumą 

Reziumuojant, galime sakyti, kad būti tvariu – apsimoka. Kita vertus, reiktų galvoti ne tik ką gaučiau, būdamas tvariu, bet ko netekčiau, jei tokiu nebūčiau – prarastos finansavimo galimybės, prarasti nuomininkai ir investuotojai, mažėjančios nuomos pajamos bei vertė, reguliacijos apribotos disponavimo galimybės. Kiekvienas verslo sektorius anksčiau ar vėliau atsidurs momente, kuomet būti netvariu, energiškai neefektyviu nebegalės. Tačiau būtent nekilnojamo turto sektorius šiuo metu yra priešakyje ir jame delsimo jau nebegali būti.