„EfTEN Real Estate Fund“: upė, išgraužianti akmenį

Diversifikuotos investicijos į NT

„EfTEN Real Estate Fund“ (EREF) – 2015 m. įsteigtas viešai platinamas uždarojo tipo alternatyvusis investicinis fondas, investuojantis į pinigų srautus generuojantį komercinį nekilnojamąjį turtą Baltijos šalyse. Jo portfelį sudaro diversifikuotos investicijos į mažmeninės prekybos, logistikos, biurų ir senjorų priežiūros objektus. 2026 m. II ketv. EREF valdė 36 objektus, kurių tikroji vertė siekė 399,1 mln. eurų (LTV – 42 %), be to, fondui priklausė 50 % dalis viešbutyje „Hotel Palace“. Fondas laikosi pridėtinės vertės kūrimo ir oportunistinės strategijos.

Apdairus kapitalo valdymas

Investicinės tezės esmę pirmiausia sudaro reguliarūs nekilnojamojo turto pinigų srautai, dividendai ir disciplinuotas kapitalo paskirstymas. Kadangi EREF palaipsniui grąžina bankų paskolas, fondas gali sumažinti įsiskolinimo lygį prieš palūkanų normų didinimo ciklus ir taip išvengti perteklinės palūkanų išlaidų naštos. Kita vertus, tai leidžia dar labiau padidinti dividendų išmokas refinansuojant nekilnojamąjį turtą, kurio įsiskolinimo lygis dėl paskolų amortizavimo sumažėjo ir kurio skolos aptarnavimo pajėgumo rezervas yra pakankamas. Be diversifikuoto portfelio, EREF taip pat parodė puikią nuovoką keisdamas segmentų proporcijas, o tai padėjo fondui sėkmingai atlaikyti pandemiją.

Pradedame EREF analizę

Remiantis dividendų diskontavimo modeliu, kuriame nuosavo kapitalo kaina yra 8,5 %, o ilgalaikis augimo tempas – 2 %, EREF tikrąją vertę vertiname 22,2 EUR už akciją. Mūsų tikslinė kaina EREF vertina 14,8x 2026 m. prognozuojamo EBITDA ir 16,7x grynojo pelno; 2027 m. šie rodikliai atitinkamai sumažės iki 13,0x ir 13,2x. Palyginti su atitinkamais istoriniais vidurkiais (EV/EBITDA – 14,5x karto, P/E – 12,7x), manome, kad numanomas vertinimas yra pagrįstas. Pradedame „EfTEN“ analizę, teikdami rekomendaciją „Pirkti“ ir nustatydami tikslinę 22,2 EUR kainą. Manome, kad maždaug 6–7 % siekiantis prognozuojamas 2026–2027 m. dividendų pajamingumas daro EREF akcijas akivaizdžiu pasirinkimu investuotojams, kurie teikia pirmenybę patikimoms ir stabilioms piniginėms išmokoms.

Šiame straipsnyje pateiktą rekomendaciją ir tikslinę kainą grindžia akcijos analizė, paskelbta 2026 m. rugsėjo 14 d. 12:10 val. Visą informaciją apie šiame įraše pateiktą rekomendaciją rasite prisegtuke žemiau.