Prastėjant įperkamumui, gyventojai perka mažesnius būstus

Žymiai suprastėjęs būsto įperkamumas ir toliau slopina būsto pardavimus, o kai kuriuose rinkos segmentuose jau matoma kainos korekcija. Tuo tarpu gyventojai prisitaiko prie situacijos pirkdami mažesnius butus. Dėl didėjančių pajamų ir mažėsiančių palūkanų normų kitais metais būstas bus lengviau įperkamas, bet didesnio aktyvumo rinkoje ekonomistai kol kas neprognozuoja.

Būsto įperkamumas žemiausias nuo 2010 metų

Vilniuje „Swedbank“ skaičiuojamas būsto įperkamumo indeksas trečią šių metų ketvirtį nukrito iki 86 punktų ir tebėra žemiausiame lygyje nuo 2010 metų. Vilniečiai vidutiniškai galėjo įsigyti 47 kv. m. būstą, tai yra net 19 kv. m. mažiau nei prieš metus. Pagrindiniai veiksniai, neigiamai veikę būsto įperkamumo indeksą, buvo didelis pastarųjų metų kainų šuolis bei rekordiškai didėjusios Europos Centrinio Banko (ECB) bazinės palūkanų normos. 

„Stipriai pablogėjęs būsto įperkamumas slopina rinkos aktyvumą – butų pardavimai yra apie 10 proc. mažesni nei 2019 metais ir net trečdaliu mažesni nei 2021 metų piko metu. Nepaisant to, kainos sostinėje išlieka aukštos – vidutinė būsto kaina vis dar šiek tiek didėjo dėl aukštesnių naujo būsto kainų. Kita vertus, kainos antrinėje Vilniaus rinkoje piką pasiekė gegužę ir nuo to laiko šiek tiek pasikoregavo žemyn,“ – komentuoja „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas Vytenis Šimkus.

„Per pandemiją buvo išaugęs didesnio būsto poreikis, o būsto įperkamumas buvo aukštumose, todėl gyventojai rinkosi didesnius butus. Pakilus būsto kainoms ir palūkanoms, sparčiai pasikeitė gyventojų galimybės ir prioritetai. Nuo 2021 metų vidutinis perkamų butų dydis sumažėjo 6 kv. m. iki 50 kv. m. Naujos statybos segmente pokytis dar ryškesnis – butų dydis susitraukė maždaug 10 kv. m. Fundamentalus poreikis būstui niekur nedingo ir net išaugo didėjant Vilniaus gyventojų skaičiui, tačiau pirkėjai priversti ieškoti pigesnių alternatyvų“, –  teigia V. Šimkus.

Kaune ir Klaipėdoje įperkamumas taip pat sparčiai mažėja

Kaune ir Klaipėdoje būsto įperkamumo indeksas krito daugiau nei Vilniuje, tačiau dėl santykinai neaukštų kainų išlieka aukštame lygyje. Šių miestų gyventojai galėjo įpirkti maždaug 70 kv. m. dydžio butus.

„Pastarąjį dešimtmetį Kaune būstas buvo labiausiai įperkamas iš didžiųjų miestų, tačiau per porą metų vidutinei būsto kainai didėjus daugiau nei 50 proc., būsto įperkamumas blogėjo sparčiau nei Vilniuje ar Klaipėdoje. Klaipėdoje būsto įperkamumas per ketvirtį nežymiai mažėjo, bet vis tiek buvo aukščiausiais tarp didžiųjų miestų“, – komentuoja Vytenis Šimkus.

Palūkanų normos mažės, bet įperkamumas atsigaus lėtai

„Swedbank“ prognozuoja, kad ECB bazinių palūkanų normas pradės mažinti jau 2024 metų balandį, o per kitus metus jos sumažės net 1,5 procentinio punkto. 

„Infliacija euro zonoje mažėja sparčiau nei tikėjosi ECB ir, tikėtina, per artimiausius mėnesius nukris iki 2 proc. kartelės. Tai leis ECB pripažinti pergalę prieš infliaciją ir pradėti mažinti palūkanų normas. Kai kuriose euro zonos šalyse jau matome defliaciją, o daugelis ekonomikų nebeauga arba patiria nuosmukį. Prie tokių aplinkybių netvarus kainų augimas mažai tikėtinas, priešingai, didėja nemokumo ir nedarbo augimo rizika“, – prognozuoja „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis. 

„Swedbank“ ekonomistai prognozuoja, kad nekylant būsto kainoms, mažėjant palūkanų normoms ir toliau augant atlyginimams būsto įperkamumas kitais metais pagerės, tačiau nesitiki spartaus rinkos atsigavimo.
„Jei per kitus metus būsto kainos nepasikeis, atlyginimai augs 8 procentais, o palūkanų normos sumažės 1,5 procentinio punkto, tuomet vidutines pajamas gaunantys vilniečių įperkamo būsto plotas padidės 12 kv. m. Vis tik net ir prie tokių teigiamų tendencijų įperkamumas vis dar išliks dešimtmečio žemumose, todėl sandorių skaičius turėtų išlikti šių metų lygyje“, – mano N. Mačiulis.

Nuomos grąža mažėja, derybinė galia pirkėjų rankose

„Swedbank” skaičiuojamas nuomos grąžos rodiklis šių metų pabaigoje dar sumažėjo ir išlieka žemiausiame lygyje nuo 2011 metų. Šis rodiklis parodo, kokią dalį būsto kainos sudaro jo metinės nuomos pajamos. Vidutinė nuomos grąža dabar Vilniuje siekia 5,0 proc., Vilniaus senamiestyje – 4,2 proc., o Kaune – 5,6 procento. Tai yra maždaug procentiniu punktu mažiau nei jos ilgalaikis istorinis vidurkis.

„Vienas iš būdų nustatyti tikrąją būsto vertę yra palyginti jo nuomos grąžą su ilgalaikiu istoriniu vidurkiu – istorinio vidurkio nebesiekianti grąža rodo, kad būsto kainos atitrūko nuo nuomos kainų, o būstas yra galimai pervertintas. Tam, kad nuomos grąža pakiltų iki istorinio vidurkio, būstas Vilniuje turėtų atpigti apie 15 proc. arba tiek pat turėtų padidėti nuomos kainos. Toks būsto kainų kritimas mažai tikėtinas, tačiau šis atotrūkis iliustruoja, jog būsto kaip investicijos patrauklumas šiuo metu yra labai sumažėjęs“, – skaičiuoja N. Mačiulis.

Tuo tarpu „Swedbank“ ekonomistų skaičiavimais, perkantiems būstą savo poreikiams įsigijimo alternatyva vis dar šiek tiek patrauklesnė nei nuoma.  

„Būsto paskolos įmokos ir identiško būsto nuomos kainos santykis yra rekordiškai aukštas – nuomos alternatyva pastaraisiais metais tapo vis patrauklesnė. Taip atsitiko dėl to, kad būsto pardavimo kainos didėjo daug sparčiau nei jo nuomos kainos, be to, nuomininkų neprislėgė ir padidėjusios palūkanos. Derybinė galia išlieka pirkėjų rankose, daugelis renkasi nuomą ir laukia palankesnių rinkos sąlygų“, –  komentuoja Nerijus Mačiulis.

Su būsto rinkos analize Baltijos šalių sostinėse galite susipažinti čia (anglų kalba).