Prabangaus NT rinka: tendencijos ir ateities perspektyvos

Prabangaus NT paklausa Lietuvoje pastaraisiais metais sparčiai augo. Ją lėmė dvi pagrindinės tendencijos – didėjantis šio segmento pirkėjų skaičius ir išliekanti ribota tokio būsto pasiūla. Apie prabangaus NT rinkos tendencijas ir ateities perspektyvas mintimis dalijasi „Sotheby‘s International Realty“ bendraturtis Paulius Gebrauskas. 

PRABANGAUS NT IŠSKIRTINUMAI

Kokie yra pagrindiniai prabangaus NT kriterijai?

Kaip ir bet kokiame kitame NT segmente, pagrindinis kriterijus yra buto ar namo vieta. Tik prabangiame NT segmente vieta yra suprantama kur kas plačiau. Čia ne tik svarbu, kad būstas būtų miesto centre ar gražioje gamtos vietoje, bet pageidaujama ir atitinkamo lygio kaimynystė, pro langus atsiveriantys vaizdai, uždaras ar atokesnis kiemas.

Toliau vertinami tokie požymiai kaip būsto komfortas ir efektyvumas, panaudoti tvarūs sprendimai, kaip energijos tiekimas iš atsinaujinančių šaltinių ar elektromobiliams įkrauti skirta infrastruktūra, patogi požeminė automobilių stovėjimo aikštelė, iš kurios liftu galima patekti į reikiamą aukštą, taip pat papildomos paslaugos, pavyzdžiui, visą parą budintis durininkas.

Prestižinis NT objektas taip pat išsiskiria protingu, tačiau nebūtinai racionaliu išplanavimu. Tai reiškia, kad būstas ar pastatas, kuriame jis yra, suprojektuotas nesistengiant kuo geriau išnaudoti kiekvieno kvadratinio metro, o labiau galvojant apie gyvenimo komfortą. Todėl prestižiniai būstai dažnai turi aukštas lubas, dideles terasas ar erdvius balkonus.

Ar galime apibrėžti prestižinio NT kainų rėžius?

Prabangaus NT kainos Vilniaus Senamiestyje šiuo metu gali siekti 6-8 tūkst. eurų už kv. m, tačiau jau pasitaiko tokių objektų, kurių kv. m kaina – penkiaženklė. Kitose sostinės ar šalies vietose galima rasti prestižinio būsto ir už mažesnę kainą.

Kainų rėžiai prabangaus NT segmente itin platūs, jų viršutinė riba nėra lengva apibrėžiama ir, kaip rodo sandorių pavyzdžiai, tai didele dalimi priklauso nuo konkretaus objekto ypatybių. Vis dėlto apibendrinus, prabangaus NT kaina dažniausiai būna apie 2-3 kartus didesnė už rinkos vidurkį atitinkamoje lokacijoje.

Kokiose miestų lokacijose ir šalies vietovėse reikėtų ieškoti tokio būsto?

Prestižiniais rajonais laikomi šalies sostinėje esantys Valakampiai, Žvėrynas ar Senamiestis, taip pat tokios prabangios gyvenvietės kaip Laurai ar Gulbinai. Kaune tai būtų Žaliakalnio rajonas, atskiri prabangių namų rajonai miesto prieigose ar keli kvartalai išskirtinėse gamtos vietose.

Yra kelios prabangaus lokacijos ir pajūrio regione – tai šalia Birutės parko Palangoje esantys namai, Neringoje kai kurie būstai su vaizdu į marias ar jūrą, naujas „Auksinių kopų“ projektas Nidoje, kurio gyventojams planuojama pasiūlyti kompleksinių paslaugų.

Kartais į NT brokerių rankas patenka išskirtinės architektūros, gražiame gamtos kampelyje, netoli Vilniaus ar Kauno pastatytas individualus namas. Nors jis nepriklauso prestižine vadinamai lokacijai, vieta ir architektūriniais sprendimais susižavėję pirkėjai taip pat gali būti pasiryžę sumokėti solidžią sumą.

Ar lengva rasti pageidaujamų ypatybių prabangaus NT objektą? Kiek jis vidutiniškai gali kainuoti?

Skaičiuojame, kad prestižinis būstas sudaro iki 15 proc. didmiesčių rinkos. Jo pasiūla išlieka gana ribota, nes NT plėtotojai orientuojasi į ekonominio ir vidutinio segmento būstų rinką. Tuo metu prabangius NT objektus stato nišiniai vystytojai, kurie savo konkurenciniu pranašumu laiko ne kainą, o gebėjimą įgyvendinti sudėtingus projektus.

Rasti poreikius atitinkantį prabangų butą yra paprastesnė užduotis. Vilniaus centrinėje dalyje tokių butų kainos šiuo metu prasideda nuo 250-300 tūkst. eurų. Tuo metu ieškantiems individualaus namo gana dažnai tenka nuleisti savo kartelę ir susitaikyti su maždaug 80 proc. kriterijų atitinkančiu variantu. 

Prabangių individualių namų statytojų rinkoje apskritai nebuvo, nors per pastaruosius kelerius metus Vilniuje buvo pasiūlyti keli tokio tipo individualių namų kvartalai. Juose namo kaina siekia nuo 500 tūkst. iki 900 tūkst. eurų.  

PRABANGAUS NT PIRKĖJAI IR JŲ POREIKIAI

Kas yra pagrindinis prabangaus NT pirkėjas šiuo metu ir kokie jo poreikiai?

Prieš dešimtmetį prabangių būstų pirkėjai išskirtinai buvo sėkmingi vyresnio amžiaus verslininkai. Šiandien tokio būsto pirkėjų gretos įvairesnės – tai ir 30-40 m. amžiaus IT srities specialistai, ir pakankamai jauni sparčiai augančių verslų įkūrėjai.

Visi prabangaus NT pirkėjai turi panašų poreikį – ieško erdvaus ir komfortiško būsto su išskirtine aplinka, vaizdais pro langus ir kitomis vertėmis. Tiesa, jei pirkėjas nėra sukūręs šeimos, tai jis prioritetą teikia 100-130 kv. m. ploto butui miesto centre. Jei turi šeimą, tada dažniausiai ieškoma individualaus namo užmiestyje.

Ar įmanoma kito segmento būstą paversti prabangiu būstu? Į ką tokiu atveju svarbu atkreipti dėmesį?

Tai įmanoma ir yra sėkmingų pavyzdžių, ypač kalbant apie individualius namus. Pirmiausia, viskas priklauso nuo namo lokacijos, kaimynystės ir ar jis nėra beviltiškai pasenęs iš architektūrinės pusės. Investavus į naują apdailą, konstrukcinius sprendimus ir naują interjerą, galima sukurti šiuolaikišką, prabangiam NT keliamus standartus atitinkantį būstą. Prabangaus būsto interjero įrengimas prasideda nuo 2-3 tūkst. eurų už kv. m.

Svarbu atkreipti dėmesį, kad sklypo vieta yra esminis veiksnys. Galima pakeisti namo vidų ar išorę, galiausiai jį nugriauti ir pastatyti visiškai naują, tačiau sklypo pagerinti niekaip nepavyks. Todėl svarstant apie tokią investiciją reikia gerai atlikti namų darbus dėl sklypo ir bendros jo lokacijos. Pavyzdžiui, sostinėje galima rasti erdvių, prabangiai įrengtų devintojo dešimtmečio pabaigos ar dešimtojo pradžios namų, kurie yra sodų bendrijose ar panašiose nelikvidžiose vietose. Tokio būsto paversti prestižiniu neišeina, nes pagrindinis apribojimas yra jo vieta.

Prestižinį butą naujuose projektuose dažniausiai galima gauti sujungus kelis mažesnio ploto butus. Aišku, tą geriausia daryti dar pradinėje projekto stadijoje, kai namas tik pradedamas statyti. Yra tekę matyti bandymų sujungti kelis butus į vieną miegamuosiuose sostinės rajonuose, bet čia galioja ta pati taisyklė kaip ir namų sodų bendrijose atveju – aplinka tiesiog neleidžia gauti prestižinio varianto. 

PANDEMIJOS IR GEOPOLITINĖS ĮTAMPOS ĮTAKA

Kokią įtaką prabangaus būsto segmentui padarė pandemija?

Pandemija iš esmės pakeitė kriterijus ir poreikius: aktualus tapo didelis būsto plotas, geri žemės sklypai, itin paklausūs tapo individualieji namai. Daug laiko leidžiant namuose prireikė ir darbo kambario, didesnio balkono ar terasos. Pirkėjai daugiau dėmesio pradėjo skirti virtuvės plotui bei įrengimui.

Per pastaruosius dvejus metus vėl išpopuliarėjo poilsio būstai Lietuvos pajūryje. Prabangių būstų, skirtų poilsiui, iki pandemijos apskritai nebuvo statoma. Dėl to Neringoje ir Palangoje per pastaruosius keletą metų buvo išpirkta viskas, kas buvo pastatyta ar šiuo metu statoma.

Ar Lietuvos prabangaus būsto rinka skiriasi nuo Vakarų šalių?

Daugiausia rekordinių NT sandorių sostinės Senamiestyje užfiksuoti per 2008-ųjų NT rinkos bumą. Pastaraisiais metais tuos rekordus ne tik pavyko pakartoti, bet ir pralenkti. Per 2021 m. Vilniaus prabangių būstų segmente kainos paaugo 20 proc. Joms išlieka pakankamai erdvės augti toliau.

Palyginti su ypač prabangiu NT Paryžiuje, Londone ar Milane, kainų žirklės Lietuvoje tarp ekonominio ir prabangaus būsto, esančio išskirtinėse vietose, dar nėra tokios didelės. Tendencija, kad NT Vilniaus centre ir išskirtinėse vietose turėtų brangti ir toliau, nesikeis, nes vieta ribota, Senamiestis yra įrašytas į UNESCO paveldo sąrašą, dėl to NT nebus įmanoma nei paprastai pastatyti, nei įsigyti.

Kokią įtaką prabangaus būsto segmentui padarė geopolitinė įtampa?

Prasidėjęs karas Ukrainoje paskatino lietuvius ryžtingai ieškoti antro ar trečio būsto Europoje. Populiariausios šalys yra Ispanija, Šveicarija, Italija ir Portugalija. Šiose šalyse kainos panašios kaip ir Lietuvoje, jei lygintume tą patį prabangų segmentą kurortinėse vietovėse. Tai reiškia, kad prabangų atostogų būstą ten galima nusipirkti už panašią kvadratinio metro kainą kaip ir Neringoje ar Palangoje.