„Swedbank“: būsto įperkamumas toliau auga, bet jį slopins kainų šuoliai

„Swedbank“ skaičiuojamas būsto įperkamumas trečiąjį šių metų ketvirtį Vilniuje ir Klaipėdoje šiek tiek padidėjo, o Kaune net šiek tiek sumažėjo. Tolimesnė perspektyva nėra pirkėjų pusėje – Europos Centrinio Banko (ECB) palūkanų kirpimo ciklui artėjant prie pabaigos, o kainų augimui įsibėgėjant, gyventojų galimybės įpirkti būstą laikysis žemiau ilgalaikio istorinio vidurkio. Būsto įperkamumas Vilniuje taip pat išlieka žemiausias ir tarp Baltijos šalių sostinių.

„Swedbank“ skaičiavimais, vidutines pajamas gaunantys vilniečiai šiuo metu gali įpirkti 64 kv. m. dydžio butus, o per ketvirtį jų įperkamas plotas padidėjo kiek mažiau nei dviem kvadratiniais metrais. Tuo metu Klaipėdoje gyventojų įperkamumas yra geriausias tarp didžiųjų miestų ir siekia apie 91 kv. m. Kaune būsto kainos augo sparčiau nei atlyginimai, tad būsto įperkamumas net šiek tiek sumažėjo, tačiau yra didesnis nei sostinėje ir siekia beveik 89 kv. m.

Ekonomistai pripažįsta, kad ateinančiais metais perspektyvoje būsto įperkamumui neigiamą įtaką darys įsibėgėjantis būsto kainų augimas.

„Būsto rinkoje besitęsia klestėjimo etapas – visgi, išaugusi paklausa lemia ir greičiau besistiebiančias kainas. Lietuvos banko skaičiuojamas pasikartojančių sandorių indeksas rodo, kad rugsėjį butai sostinėje buvo net 11 proc. brangesni nei prieš metus, Kaune augimas buvo dar spartesnis ir viršijo 17 proc., o Klaipėdoje siekė 16 proc. Įsibėgėjantį būsto brangimą rodo ir Registrų Centro bei skelbimų duomenys. Nepaisant didelio neparduotų butų skaičiaus pirminėje rinkoje, dėl vis dar žemo įperkamumo, gyventojų dėmesys dažnai krypsta į antrinę rinką, tad čia pamažu matome ir didesnį spaudimą kainoms. Skaičiuojame, kad senesnės statybos būstai šiuo metu sudaro apie 70 proc. visų sandorių. Taigi, sparčiau augančios kainos lemia ir lėčiau augantį ar net mažėjantį būsto įperkamumą“, – tendencijas NT rinkoje komentuoja „Swedbank“ vyresnioji ekonomistė Greta Ilekytė.

Būsto įperkamumas Vilniuje išlieka žemiausias tarp Baltijos valstybių. Taline gyventojai vidutiniškai gali įpirkti beveik 69 kv. m., o Rygoje, dėl itin didelio senų ir nerenovuotų daugiabučių skaičiaus, net 110 kv. m. Pirminėje rinkoje rygiečių galimybės gerokai kuklesnės – ten vidutines pajamas gaunanti šeima įperka vos 57 kv. m.

Paklausą kaitina ir investicinio būsto pirkėjai

Nuo praėjusių metų pabaigos išaugęs rezervacijų bei sandorių skaičius lėtėjimo ženklų kol kas nerodo. Pavyzdžiui, Vilniaus pirminėje rinkoje būsto rezervacijų skaičius yra aukščiausiame lygyje nuo pat 2021 metų. Panašios tendencijos stebimos ir kituose didžiuosiuose Lietuvos miestuose. Čia ypač išsiskiria Klaipėda, kur aktyvumą skatina ir rekordines aukštumas siekianti pasiūla. Visgi, paklausą rinkoje skatina ne tik pirmojo būsto ieškantys pirkėjai, bet ir į NT investuoti norintys gyventojai.

„Lietuvos banko duomenys rodo, kad gyventojai šiemet perka ne tik pirmąjį būstą. Paklausa tiek pirmam, tiek paskesniam būstui įsigyti auga tolygiai. Skaičiuojama, kad bent kas trečias sudaromas sandoris Vilniuje šiuo metu yra ne dėl pirmojo būsto. Kitais metais gyventojams nusprendus atsiimti II pensijų pakopoje sukauptas lėšas, dalis jų šiuos pinigus nukreips ir į nekilnojamąjį turtą. Kaip rodo estų pavyzdys, iki 15 proc. visų išsiimtų lėšų gali būti nukreipta būtent į šį sektorių. Tokia papildoma pinigų suma į NT rinką atneš dar daugiau pirkėjų, o tai lems ir kitąmet klestėsiančią NT rinką. Šalutinis to poveikis, žinoma, būtų sparčiau nei atlyginimai augančios kainos bei prastėjantis būsto įperkamumas“, – komentuoja G. Ilekytė.

Nuomos grąža išlieka žemiau istorinio vidurkio

„Swedbank“ skaičiuojama nuomos grąža visuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose išlieka žemesnė nei istorinis vidurkis. Šis rodiklis parodo, kokią būsto kainos dalį sudaro metinės pajamos iš jo nuomos. Šiuo metu Vilniuje nuomos grąža siekia 4,8 proc., Kaune apie 5,4 proc., o Klaipėdoje – apie 5,7 procento.

„Pastaraisiais metais pardavimo kainos augo sparčiau nei nuomos kainos. Pavyzdžiui, per pastaruosius tris metus, remiantis Aruodo skelbimų duomenimis, nuomos kaina Vilniuje augo 11 proc., o pardavimo kaina 23 proc. Todėl nuomos grąža Vilniuje pastaraisiais metais mažėjo ir išlieka maždaug procentiniu punktu mažesnė už istorinį vidurkį. Dabartinė nuomos grąža prilygsta ilgalaikių vyriausybių obligacijų pajamingumui, o Europos rinkose galima rasti nemažai įmonių siūlančių ir stabiliai didesnę dividendų grąžą. Vis tik panašu, kad šiuo metu ne nuomos grąža, o toliau sparčiai augsiančių kainų lūkestis yra lemiantis veiksnys investuoti į būstą“, – komentuoja N. Mačiulis.

Kaip keisis palūkanos ir būsto įperkamumas ateityje?

Būsto įperkamumas augo lėčiau ne tik dėl paspartėjusio kainų augimo, bet ir nebemažėjančių ECB palūkanų. Su būsto paskolomis dažniausiai siejamas 6 mėnesių Euribor vasarą pasiekęs 2 proc. nuo to laiko net šiek tiek paaugo ir šiuo metu siekia 2,1 procento. Ekonomistų nuomone, palūkanų mažinimo ciklas artėja prie pabaigos.

„Šiuo metu rinka nebesitiki, kad ECB mažins bazines palūkanas. Vis tik stiprėjantis euras, mažėjančios importo kainos, šiek tiek pigesni energijos ištekliai bei aštrėjanti konkurencija euro zonoje ir toliau mažins infliaciją, o jos ekonomikai dar gali prireikti skatinimo. Gali būti, kad pavasarį ECB dar kartą sumažins bazines palūkanas, tačiau bet kuriuo atveju jų dugnas jau arti ir tai nebebus būsto rinkos aktyvumą lemiantis veiksnys“, – prognozuoja „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.

 „Swedbank“ skaičiuoja, kokio dydžio butą gali įpirkti šeima, kurios pajamos siekia pusantro vidutinio atlyginimo. Daroma prielaida, kad šeima skolinasi 30-ties metų laikotarpiui, paskola siekia 85 proc. buto vertės, o mėnesio įmoka yra lygi 30 proc. jos mėnesinių pajamų. Būsto kainoms įvertinti naudojami Registrų centro sandorių duomenys. Paskutinio ketvirčio reikšmė remiasi atlyginimų prognoze, todėl gali būti peržiūrėta. Bendras būsto įperkamumo rodiklis atspindi kainų vidurkį, situacija atskiruose rinkos segmentuose gali skirtis.