Vilniečių galimybės įsigyti būstą sumažėjo, būsto paklausa turėtų toliau augti

Šalies būsto rinka antrąjį šių metų ketvirtį buvo gerokai supurtyta pandemijos, tačiau rimtų pasekmių buvo išvengta, pastebi „Swedbank“ ekonomistai. Nepaisant neigiamų lūkesčių, būsto kainos nekrito, o gyventojų pajamos, nors ir lėtesniu tempu, tačiau augo. Būsto įperkamumo didžiuosiuose miestuose tendencijų skirtumus labiau lėmė skirtinga būsto rinkos struktūra nei makroekonominė aplinka. Pasak ekonomistų, vis daugiau veiksnių rodo, kad būsto paklausa turėtų išlikti didelė. 

„Swedbank“ vyresnysis ekonomistas Vytenis Šimkus pabrėžia, kad pirmasis šių metų pusmetis buvo vienas labiausiai permainingų laikotarpių Lietuvos būsto rinkos istorijoje. Pirmasis ketvirtis, nepaisant jo pabaigoje prasidėjusio karantino, buvo neįtikėtinai aktyvus. Tačiau neilgai trukus rinka užšalo ir būsto pardavimo skaičiai krito žemyn. 

„Iš dalies tai galima paaiškinti griežtais karantino apribojimais – kurį laiką net nebuvo galimybių užbaigti sandorių, nedirbo notarai. Tačiau pagrindinė sąstingio priežastis buvo ateities neapibrėžtumas. Retas pirkėjas ryžtųsi pirkti būstą, kai visi aplink pranašauja pasaulio pabaigą. Tačiau pasaulio pabaiga neatėjo, ir būsto rinkai gegužės mėnesį pasiekus dugną prasidėjo užtikrintas kilimas aukštyn“, − komentuoja V. Šimkus. 

Senos statybos būsto rinka reagavo jautriau 

Ekonomistas atkreipia dėmesį, kad karantino metu į dienos šviesą išlindo skirtumai tarp senos ir naujos statybos būsto rinkų, kurių įprastai nesimato. 

Kaip taisyklė, naujai statomo būsto pirkimas yra gana ilgas procesas, pirkėjai rezervuoja būstus gerokai iki statybų pabaigos. Atsisakymas pirkti būstą gyventojams dažnu atveju reikštų ir finansinius nuostolius, todėl pirkėjai, nesant rimtos grėsmės asmeniniams finansams, sandorio nenutraukia. 

„Naudoto būsto rinkoje tokio ilgalaikio įsipareigojimo nėra, ir ji daug jautriau reaguoja į pasikeitimus ekonomikoje. Todėl seno būsto sandorių skaičius visuose didžiuosiuose Lietuvos miestuose traukėsi beveik perpus, kai tuo tarpu naujo būsto rinka buvo nešama inercijos ir traukėsi mažiau“, − sako V. Šimkus.   

Baimės buvo nepagrįstos

Pasak „Swedbank“ ekonomisto, būta nemažai nepagrįstų baimių, kad pasikartos 2009 metų scenarijus ir ekonominis nuosmukis į dugną „nusitemps“ ir nekilnojamo turto rinką. 

„Tačiau lyginant su prieš dešimtmetį patirta krize, situacija buvo skirtinga. Šįkart ir vystytojų, ir gyventojų finansinė padėtis buvo gerokai geresnė. Anticiklinė ekonominė politika padėjo suvaldyti kylančias likvidumo ir darbo rinkos problemas, todėl po pirminio išgąsčio prasidėjo gana greitas atsigavimas. Gyventojų pajamų augimas, nors ir tapo lėtesnis, tačiau išlaikė gana spartų 7-9 proc. augimo tempą“, − sako V. Šimkus. 

Būsto kainų augimu išsiskyrė Vilnius 

Būsto rinkos aktyvumo tendencijos trijuose didžiuosiuose šalies miestuose buvo panašios, tačiau kainos dėl skirtingos būsto rinkos struktūros stipriai išsiskyrė. 

„Kaune ir Klaipėdoje, kuriuose dominuoja senos statybos būstas, kainų augimas nežymiai sulėtėjo ir siekė, atitinkamai, 7,2 ir 3.5 proc. Tuo tarpu Vilniuje dėl didžiulio senos statybos būsto sandorių susitraukimo susidarė pakankamai keista situacija. Per metus rinkos dalis, kurią užima naujos statybos būstas, padidėjo nuo 35 proc. iki 53 proc. Tad subliuškus pigesnio būsto rinkai, vidutinė kvadratinio metro kaina Vilniuje per metus augo 19,2 proc.“, − akcentuoja „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas.

Pasak jo, paradoksalu tai, kad krečiant didžiuliam ekonominiam šokui, Vilniaus nekilnojamo turto kainos pasiekė naują rekordą. Visgi dėl to pernelyg bijoti nereikėtų, nes rinkos aktyvumui grįžtant į normalias vėžes, statistinės anomalijos išnyks ir kainų augimas sulėtės. 

„Tiek Kaune, tiek Klaipėdoje būsto įperkamumas nežymiai didėjo ir buvo pratiškai vienodas. Šiuose miestuose šeimos vidutiniškai uždirba dvigubai daugiau, nei minimaliai reikalinga įsigyti 55 kv. m. būstą. O šalies sostinėje dėl jau minėtų būsto kainų anomalijų įperkamumas stipriai krito. Teoriškai vilniečiai galėjo įpirkti 7 kv. m. mažesnį būstą nei prieš metus, bet tam įtakos turėjo ne fundamentalūs ekonominiai veiksniai, o vienos dalies rinkos sustabdymas“, − gyventojų galimybes įpirkti būstą komentuoja V. Šimkus.   

Kokie veiksniai gali įkaitinti būsto rinką?

„Swedbank“ skaičiuojamas nuomos pajamingumas taip pat rodo, kad Lietuvos būsto rinkos šokas šiemet neištiko. Nuomos kainos krito tik Vilniuje ir daugiausiai senamiestyje, kur išnykus trumpalaikės nuomos paklausai reikėjo greitai surasti ilgalaikius nuomininkus. Nuomos pajamingumas parodo, kokią dalį buto kainos nuomininkas sumoka per metus.

„Centriniai bankai palūkanas ilgam įšaldė istorinėse žemumose, ekonomikų skatinimo planai įsibėgėja, gyventojų lūkesčiai gerėja, užimtumas ir atlyginimai toliau auga. Net pandemijos metu neatsirado veiksnių, kurie galėtų prislopinti būsto paklausą. Šalia to šiemet stebime ir rekordiškai didelę grynąją imigraciją – iš emigracijos grįžtantys ir Lietuvoje likti planuojantys lietuviai taip pat didins būsto paklausą“, − teigia „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis. 

„Swedbank“ duomenimis, šiuo metu Vilniuje nuomos pajamingumas siekia beveik 6 proc., Klaipėdoje apie 7 proc., o Kaune – net 7,5 procento. Ekonomistų vertinimu, tai gali paskatinti ir investicinę paklausą, kurios netrūko ir iki prasidedant pandemijai. 

„Šiuo metu didžiuosiuose Lietuvos miestuose nuomos pajamingumas yra artimas ilgalaikiam jo vidurkiui. Tai taip pat rodo, kad būsto rinkoje perkaitimo ženklų nėra. Tačiau žemos palūkanos, ekonomikos skatinimo planai bei didesnės infliacijos rizika gali paskatinti didesnių investicinių ir spekuliacinių pinigų srautų nukreipimą į būsto rinką, dėl to būsto kainų augimas įsibėgėtų, o įperkamumas mažėtų“, − atkreipia dėmesį N. Mačiulis.