Būsto keitimas: ką būtina žinoti, kad išvengtume finansinių rūpesčių

Istoriškai geras būsto įperkamumas vis daugiau gyventojų skatina galvoti apie būsto keitimą. Tačiau keisti būstą reiškia ne tik susirasti naują šeimai tinkantį butą ar namą, bet dažnu atveju išspręsti ir turimos būsto paskolos grąžinimo klausimus, ir naujojo būsto įsigijimo finansavimą. Tad kokiais sprendimais galima pasinaudoti, siekiant, kad būsto keitimas sukeltų kuo mažiau finansinių rūpesčių?

Visų pirma − finansinių galimybių įvertinimas

Nusprendus įsigyti naują būstą, pasinaudojant finansavimo paslauga, pirmiausia reikia įvertinti savo finansines galimybes. Tai pirmasis namų darbas, kuris leis realiai įvertinti situaciją ir pagal tai planuoti tolimesnius būsto keitimo žingsnius. 

Atsakingo skolinimo nuostatos numato, kad einamosios įmokos už finansinius įsipareigojimus, įskaitant ir būsimus, neturėtų viršyti 40 proc. asmens ar šeimos mėnesio pajamų. Be to, šios pajamos turi būti tvarios, tai yra, reguliariai gaunamos pagal darbo sutartį ar kitą oficialiai pripažįstamą veiklos formą.

Preliminariam savo galimybių vertinimui galima pasinaudoti banko siūloma būsto paskolos skaičiuokle. Vėliau suradus tinkamą variantą ir apsisprendus dėl finansavimo, paraišką dėl būsto paskolos patogiausia užpildyti per interneto banką. Ją išnagrinėjęs, banko darbuotojas galės suteikti tikslesnę informaciją, ar pajamos, mokumo istorija ir turimi įsipareigojimai leidžia įsigyti pasirinktą būstą.

Turimo būsto įkeitimas − vietoje pradinio įnašo 

Standartiniu atveju įsigyjant būstą su paskola, reikia turėti sukaupus pradinį įnašą, kuris būtų ne mažesnis nei 15 proc. kainos ar vertės, priklausomai nuo to, kuri yra mažesnė. Norint jį sukaupti, dažnai tenka bent kelerius metus taupyti. Tačiau jei jau turite nuosavą būstą, tam yra alternatyva.  

Savo turimą nuosavą būstą galima įkeisti vietoje pradinio įnašo. Toks žingsnis leis greičiau įsigyti naują būstą finansuojant iki 100 proc. kainos. Be to, įkeisti galima ir tą būstą, už kurį dar mokama ankstesnė paskola − tai vadinama antriniu įkeitimu. Atkreiptinas dėmesys, kad antrinis įkeitimas galimas tik tai kredito įstaigai, kuriai būstas įkeistas ir pirminiu įkeitimu.

Svarbu pastebėti, kad antriniu būsto įkeitimu galima pasinaudoti tik tuo atveju, kai skirtumas tarp likusios išmokėti paskolos ir visos būsto vertės yra pakankamai didelis. „Swedbank" rekomenduoja, kad tokiais atvejais bendra finansavimo suma, įskaitant turimos paskolos likutį ir naujai suteikiamą būsto paskolą, neviršytų 80 proc. būsto vertės. Visgi pažymėtina, kad kiekvienu atveju kredito ir užstato santykis nustatomas individualiai. 

Labai svarbu paminėti, kad turimą būstą įkeičiant vietoje pradinio įnašo, kredito dalis (ne mažesnė nei 15 proc. naujo būsto kainos), turi būti padengta nuosavomis, o ne skolintomis lėšomis per 12 mėnesių nuo kredito sutarties pasirašymo dienos. Todėl prieš priimant sprendimą turimą būstą įkeisti vietoje pradinio įnašo, rekomenduojama atidžiai įvertinti visas aplinkybes. 

Svarbu įvertinti statomo namo vertę

Kai nusprendžiama iš buto persikelti į namą, kuris dar tik statomas, taip pat galima įkeisti jau turimą būstą. Tokiais atvejais paskolos lėšos, skirtos namo statybai, gali būti įsisavinamos greičiau.

Išduodant paskolą namo statybai itin atidžiai vertinama jo būsimoji vertė, kurią didele dalimi lemia sklypo likvidumas ir būsima statomo namo vertė. Jei sklypo vertė yra didelė, tokiu atveju bankas greičiausiai galės finansuoti didesnę namo statybų dalį. Jei sklypo vertė nedidelė, tada pačiam gyventojui teks prisidėti didesne nuosavų lėšų dalimi. 

Būsimo namo vertė skaičiuojama pagal rinkos kainą, kuri priklauso ir nuo namo techninių ypatybių, ir nuo jo lokacijos. Kaip rodo „Swedbank“ patirtis, tai reiškia, kad ne visais atvejais į namo statybas investuotos lėšos atsispindės jo galutinėje kainoje.

Turėsite atlikti turto vertinimą

Neturint pakankamai sukauptų lėšų pradiniam įnašui, turimo būsto įkeitimas suteikia galimybę greičiau įsigyti kitą butą ar namą. Be to, tai gali sudaryti galimybę gyventi turimame būste tol, kol bus įrengti nauji namai, ir persikelti į juos tada, kai būstas bus įrengtas. 

Turimą būstą įkeičiant vietoje pradinio įnašo, reikia būti pasiruošus keliems papildomiems veiksmams: atlikti turimo ir perkamo ar statomo būsto vertinimą, sudaryti pirminio ir antrinio įkeitimo sutartis bei pasirašyti sutartį dėl naujo būsto kreditavimo. Atkreiptinas dėmesys, kad  namo statybų atveju gali prireikti kelių turto vertinimo ataskaitų. 

Kaip jau paminėta, bankas, suteikdamas tokio tipo finansavimą, visada atsižvelgia į kliento galimybes grąžinti pradinio įnašo dalį per 12 mėn. laikotarpį nuosavomis lėšomis. Kaip rodo „Swedbank“ praktika, į naują būstą įsikėlę klientai dažnai pasirenka parduoti įkeistą ankstesnį būstą, taip įvykdant savo įsipareigojimus.

Bankas taip pat atsižvelgia į faktą, ar naujas būstas perkamas gyvenimui, ar investiciniams tikslams, pavyzdžiui, nuomai. Antruoju atveju reikės būti pasirengus sumokėti didesnį pradinį įnašą, kuris gali sudaryti 25-40 proc. perkamo būsto kainos arba vertės. 

Kitos būsto keitimo alternatyvos

Jei turite būstą su nebaigta išsimokėti paskola, bet esate sukaupę pakankamai lėšų kito būsto pradiniam įnašui, o pajamos leidžia gauti dar vieną paskolą, galite kreiptis dėl finansavimo antrajam būstui.

Šiuo atveju, jei trūktų lėšų naujo būsto įsirengimui, galima pasinaudoti paskolos įmokų atidėjimu ir taip laikinai sumažinti einamąsias paskolos įmokas. Paskolos mokėjimo atidėjimas gali būti taikomas iki 12 mėn. laikotarpiui, bet per jį vis tiek reikės mokėti palūkanas. Šis variantas tinka tais atvejais, kai norima išlaikyti abu būstus.

Galiausiai, pinigų pradiniam įnašui ir įsirengimui dažnai galima gauti pardavus dabartinį būstą. Tiesa, tokiu atveju teks susidurti su klausimu, kur gyventi pereinamuoju laikotarpiu. 

Tokiu atveju geriausias variantas – pabandyti susitarti su turimo būsto pirkėjais, kurie leistų pagyventi kelis mėnesius esamame būste, pavyzdžiui, pritaikant nuolaidą parduodamo būsto kainai.