Būsto rinkoje – dar vienas rekordas

Būsto įperkamumas šalies sostinėje Vilniuje antrąjį šių metų ketvirtį pasiekė jau trečią rekordą iš eilės – pakilo iki 144 punktų ir beveik pasivijo Talino gyventojų galimybes įsigyti būstą. „Swedbank“ ekonomistai pastebi, kad sparčiai augantys atlyginimai atskaičius mokesčius ir sulėtėjęs būsto kainų augimas augino įperkamumą visuose Lietuvos miestuose. Nepaisant aukšto būsto rinkos aktyvumo, būsto kainų augimą slopina didelė naujų butų pasiūla rinkoje.

„Aktyvumas Vilniaus būsto rinkoje ir toliau išlieka labai aukštas. Nors per antrąjį metų ketvirtį sostinėje buvo užregistruota beveik 8 proc. mažiau pardavimo sandorių nei prieš metus, jų skaičius viršijo 2800 ir išlieka istorinėse aukštumose. Sandorių skaičiaus kritimui įtakos turėjo kiek sulėtėjusi naujų butų rinka, kuri dėl nuolat besikeičiančio užbaigiamų projektų skaičiaus yra gana nepastovi. Tuo tarpu senų butų pardavimai augo 7,5 proc.“, − sako „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas Vytenis Šimkus.

Pasak jo, dėl sumenkusios naujų butų dalies pardavimuose ir 4 procentais mažėjusios jų kainos bendras Vilniaus kainų augimas buvo tik 1,1 proc. Senesnės statybos butų kainos tuo tarpu augo sparčiausiai per dvejus metus – net 7,5 proc.

„Kaune būsto įperkamumo indeksas siekė 205 ir buvo 10 punktų didesnis nei tuo pačiu laikotarpiu prieš metus. Atlyginimai Kaune augo pavydėtinai sparčiai (14,5 proc.), kai būsto kainos didėjo 6 proc. Dėl šių veiksnių pusantro vidutinio atlyginimo uždirbanti kauniečių šeima gali įpirkti net 110 kv.m. butą, ir tai yra ketvirtadaliu daugiau, nei įpirkti gali vilniečiai. Sandorių skaičius Kaune ir toliau auga sparčiai − nors naujų butų buvo parduota tiek pat kiek prieš metus, bendras sandorių skaičius ūgtelėjo 6,5 proc.“, − sako V. Šimkus.

Komentuodamas trečiojo pagal dydį šalies miesto Klaipėdos būsto perkamumą, „Swedbank“ ekonomistas pabrėžia, jog klaipėdiečių galimybės įpirkti būstą augo lėčiau. „Būsto įperkamumas uostamiestyje per metus ūgtelėjo 3 punktais ir siekia 195 punktus. Klaipėdoje atlyginimai atskaičius mokesčius augo lėčiau nei kituose didmiesčiuose, bet vis dar gana solidžiu 11 proc. tempu, o kainos per tą patį laikotarpį ūgtelėjo 7 proc., todėl būsto įperkamumas Klaipėdoje augo santykinai lėčiau“, − duomenis komentuoja ekonomistas V. Šimkus.

Pasak jo, dėl spartaus atlyginimų augimo, gerų gyventojų lūkesčių ir smarkiai pagerėjusių migracijos tendencijų būsto rinka per likusį šių metų pusmetį turėtų išlikti aktyvi. Naujų būsto paskolų išdavimo apimtys rodo, jog gyventojai nerimo nejaučia − pastaraisiais mėnesiais būsto paskolų portfelio metinis augimas siekė apie 8,5 proc.

„Pastaruoju metu žymiai sumenkęs išduotų statybų leidimų skaičius signalizuoja apie santūresnius vystytojų lūkesčius ir galimai atslūgsiančią pasiūlą, tačiau, tikėtina, kad aktyvumas būsto rinkoje ir antrąjį pusmetį išliks didelis. Nors spartus atlyginimų augimas ir teigiami lūkesčiai palaiko didelę paklausą, itin aukštas neparduotų butų skaičius greičiausiai slopins kainų augimą“, − prognozuoja V. Šimkus.

Kokia prognozė būsto rinkai?

Nerijus Mačiulis, „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas pastebi, kad nuomos pajamingumas, rodantis, kokią dalį buto kainos sudaro metinės jo nuomos pajamos, Kaune ir Vilniuje siekė, atitinkamai, 7,7 proc ir 6 proc. ir liko labai artimas istoriniam vidurkiui. Stabilus nuomos pajamingumas reiškia, kad butų nuomos kainos didėjo panašiais tempais kaip ir jų pardavimo kaina.

„Nuomos pajamingumo dinamika rodo, kad ir nuomos, ir pardavimo kainas lemia ne spekuliacinė, o reali būsto paklausa. Nuomos pajamingumas išlieka arti istorinio vidurkio, ir tai reiškia, kad butai Kaune ir Vilniuje nėra nei pervertinti, nei nuvertinti“, − sako N. Mačiulis.

Pasak jo, įdomesnė tendencija išryškėjo Klaipėdoje. Nuomos kainoms trečiajame šalies mieste kylant greičiau nei pardavimo kainoms, nuomos pajamingumas pakilo į rekordines aukštumas ir gerokai viršija ilgalaikį vidurkį. Tai rodo, kad ypač uostamiestyje įsigijimo alternatyva yra patrauklesnė nei nuomos.

Palūkanos išliks žemos

„Swedbank“ ekonomistai prognozuoja, kad bazinių palūkanų Europos centrinis bankas daugiau nebemažins, tačiau jų didėjimo perspektyva taip pat išlieka už tolimo horizonto. Tai reiškia, kad ir kintamų palūkanų dalis, susieta su tarpbankinėmis palūkanomis, aukščiau nulio greitu metu pakilti neturėtų.

„Šiemet Lietuvoje vidutinė paskolos kaina padidėjo 0,2 procentinio punkto. Pagrindinės to priežastys buvo išaugęs vidutinės būsto paskolos laikotarpis bei padidėjęs paskolos ir turto vertės santykis – šie veiksniai padidino rizikos premiją. Kita vertus, vidutinės būsto paskolos palūkanos Lietuvoje išlieka mažiausios Baltijos šalyse – antrąjį šių metų ketvirtį jos siekė 2,6 procento ir buvo 0,3 procentinio punkto mažesnės nei Latvijoje ir Estijoje“, − sako „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas N. Mačiulis.

„Swedbank“ būsto įperkamumo indeksas parodo, kaip standartinį 55 kvadratinių metrų butą įperka šeima, kurios pajamos siekia pusantro vidutinio atlyginimo. Šeima butą įperka ir indekso reikšmė lygi 100 tuomet, kai naujai įsigyjamo būsto 30 metų trukmės paskolos, siekiančios 85 proc. buto vertės, mėnesio įmoka yra lygi 30 proc. jos mėnesinių pajamų. Didėjanti indekso reikšmė reiškia, kad būsto paskolos įmokos sudaro vis mažesnę pajamų dalį – būstas šeimai tampa lengviau įperkamas.