Kodėl būsto kainos vėl kyla?

Pastarąjį penkmetį, nepaisant visų  iššūkių – pandemijos, karo Ukrainoje, ar į rekordines aukštumas pakilusių palūkanų normų – būsto rinka išvengė kainų nuosmukio. Negana to, dabar į rinką ir vėl pamažu grįžta klestėjimas. Šalia to, stebime ir vėl sparčiau augančias būsto kainas.

NT rinka ir vėl klesti

Palūkanų normoms ir toliau pamažu krentant, gyventojai vis aktyviau ieško nuosavo būsto. Pavyzdžiui, Vilniuje šiais metais ir toliau stebimas spartus rezervacijų pirminėje rinkoje augimas, gerokai viršijantis ilgalaikį istorinį vidurkį. Panašu, kad pirkėjai, kurį laiką atidėlioję būsto pirkimą, šiuo metu skuba išsirinkti sau labiausiai tinkančius namus.

Nepaisant vis dar pakankamai didelio neparduotų būstų skaičiaus bei tempą išlaikančių statybos apimčių, stebimas ir paspartėjęs būsto kainų augimas, ypatingai Klaipėdoje. Lietuvos banko skaičiuojamas pasikartojančių sandorių indeksas rodo, kad per metus butai Klaipėdoje brango beveik 15 proc. Kaune – 7 proc., o Vilniuje brangimas nesiekė 2 proc. Registrų centro duomenys indikuoja apie panašų kainų augimą, tiesa, kiek spartesnį Vilniuje – čia per metus kainų augimas siekė daugiau nei 5 proc.

Kas lėmė tokias kainų tendencijas? Daugiausiai tam įtakos turėjo stipri darbo rinka – žemas nedarbo lygis ir sparčiai augantys atlyginimai, tačiau buvo ir kitų svarbių priežasčių.

Kodėl būsto kainos ir toliau kyla?

Būsto rinkos variklis yra pirkėjai – svarbios jų pajamos, užimtumas ir lūkesčiai. Pastaraisiais metais Lietuvoje nedarbo lygis šiek tiek pakilo tik dėl iki arti rekordinių aukštumų esančio užimtumo. Prie to prisidėjo ne tik į šalį atvykę užsienio piliečiai, bet ir į šalį grįžę lietuviai.

Visgi, kitas itin svarbus dėmuo yra augančios pajamos – vidutinis darbo užmokesčio augimas siekia kiek daugiau nei 10 proc. Itin svarbia grupe čia išlieka jauni gyventojai, kurie ieško savo pirmojo būsto. Valstybės duomenų agentūros duomenimis, apie ketvirtadalis visų 30-39 amžiaus gyventojų šalyje uždirba daugiau nei 3 tūkst. eurų neatskaičius mokesčių. Ir tai išlieka didžiausias pajamas gaunanti gyventojų grupė šalyje. Kaip rodo „Swedbank“ duomenys, į šią amžiaus grupę patenkantys asmenys dažniausia turi ir didžiausias būsto paskolas, kurios vidutiniškai siekia beveik 100 tūkst. eurų.

Negana to, demografinės tendencijos išlieka teigiamos. Visuose didžiuosiuose šalies miestuose gyventojų skaičius didėja pastaruosius 6 metus iš eilės – daugiausiai dėl išorinės imigracijos, bet taip pat ir dėl migracijos šalies viduje. Ir nors grynoji migracija, ateityje, tikėtina, sumažės, vis dar išliks teigiama.

Panašu, kad yra ir kultūrinis bei socialinis elementas. Kaip rodo ir vidiniai banko duomenys, Lietuva pirmauja pagal jauniems asmenims suteiktas būsto paskolas Baltijos šalyse. Iš vienos pusės, jaunų gyventojų finansinės galimybės leidžia įsigyti nuosavą būstą, iš kitos pusės, tikėtina, egzistuoja ir socialinis bei kultūrinis spaudimas – gyventojai nuosavą būstą dažniausiai įvardija kaip pagrindinį vidurinės klasės atributą. Lietuvoje, Eurostat duomenimis, būstą nuomoja vos 11 proc. gyventojų. Palyginimui, Estijoje tokių gyventojų yra 21 proc., Latvijoje – 16 proc., o vidutiniškai ES kas trečias gyventojas gyvena nuomojamame būste.

Kiti ekonominiai rodikliai taip pat išlieka itin džiuginantys – sparčiai auga ir pramonės, ir mažmeninės prekybos apimtys, o daugelis nekilnojamojo turto vystytojų neturi finansinių problemų, dėl kurių skubėtų likviduoti turtą už mažesnę kainą.

Galiausiai, reikia nepamiršti ir augančių statybų sąnaudų statytojų pusėje – atlyginimai, griežtėjantys reikalavimai energetiniam efektyvumui, priedangų bei gerbūvio įrengimas taip  pat kelia naujo būsto kainas.

Ar NT mokestis gali prisidėti prie kainų augimo?

Kol kas nėra aišku, kaip keisis NT mokestis po mokesčių pakeitimų, bet net jeigu ir mokestis išliktų toks pat, kitais metais jį mokės gerokai daugiau gyventojų.

Registrų centras šiais metais atliks visos Lietuvos nekilnojamojo turto masinį vertinimą ir perskaičiuos vidutines rinkos vertes, nuo kurių yra skaičiuojami NT mokesčiai. Šiuo metu mokestį moka tie gyventojai, kurių NT turto vertė siekia daugiau nei 150 tūkst. eurų. Visgi, paskutinį kartą mokestinės vertės buvo nustatytos dar 2020 metais – o nuo to laiko būsto kainos išaugo apie 80 proc. Taigi, didelė dalis būstų miestuose jau pateks į šią kategoriją.

Iš vienos pusės, platesnis NT mokestis gali prisidėti prie kainų augimo, ypatingai nuomos. Iš kitos pusės, tai gali atlaisvinti šiuo metu mažai naudojamus būstus. Skaičiuojama, kad tokių būstų Vilniuje gali būti iki dešimtadalio, taigi, pasiūla išaugtų. Negana to, investicinio būsto pirkėjai taip pat turės dar kartą gerai įsivertinti ar nuomos grąža juos tenkina.

Ko laukti ateityje?

Teigiamos demografinės tendencijos, krentančios palūkanos ir dviženkliu tempu augantys atlyginimai – priežasčių spartesniam būsto kainų kilimui toli ieškoti nereikia. Tad gyventojai, laukę pigesnių būstų, neturėtų nustebti, jei didžiausia turto klasė Lietuvoje ir toliau augs.

Nepaisant to, vis dar aukštas neparduotų butų skaičius bei žema nuomos grąža taip pat rodo, kad nėra struktūrinio būsto trūkumo, o tai turėtų slopinti būsto kainų augimą ateityje. Kitaip sakant, būsto kainos kyla, ir kils toliau, bet stiprėjant paklausai bus išvengta didelių būsto kainų šuolių. Ypač tokių, kokius matėme 2021-2022 metais.