Lietuvos būsto rinkos perspektyvos karo veiksmų pašonėje

Pastaraisiais mėnesiais Lietuvos būsto rinkoje vyravus dideliam optimizmui buvo fiksuojami kainų šuoliai bei rekordinis sandorių skaičius. „Swedbank“ ekonomistai pastebi, kad būsto pasiūla ir toliau išlieka labai ribota, tačiau karas Ukrainoje bei kiti veiksniai gali prislopinti pirkėjų entuziazmą.

Vilniuje stebimas ūmus būsto trūkumas

„Swedbank“ vyresnysis ekonomistas Vytenis Šimkus pabrėžia, kad sostinės būsto rinka ir toliau susiduria su būsto pasiūlos trūkumo problema. 

„Dėl šios priežasties gyventojams renkantis dar tik vystomus būsto projektus, rinkoje dominuoja preliminarūs sandoriai. Jie galutinėje registrų centro statistikoje atsiduria tik užbaigus statybas, ir tai neretai įvyksta praėjus daugiau nei metams nuo preliminarios sutarties sudarymo. Todėl  registrų centro duomenys rodo ne pačią naujausią sandorių statistiką“, − komentuoja V. Šimkus. 

Ekonomistų vertinimu, įvairių alternatyvių šaltinių duomenys rodo, kad būstas Vilniuje vidutiniškai per metus pabrango maždaug penktadaliu. Per tą patį laiką atlyginimai Vilniuje augo 10 procentų, o palūkanų normos mažėjo. 

„Nors šie veiksniai didino gyventojų galimybes įpirkti būstą, tačiau jie nesugebėjo kompensuoti būsto brangimo, todėl būsto įperkamumas Vilniuje mažėjo“, − sako „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas. 

Senos statybos butai – ant bangos 

Pasak V. Šimkaus, senos statybos butų segmente vis dar stebimas aukštas rinkos aktyvumas – ketvirtą praėjusių metų ketvirtį parduota beveik ketvirtadaliu daugiau butų nei prieš metus. Tuo tarpu pirminėje rinkoje matomas akivaizdus sulėtėjimas – sandoriai neregistruojami, nes statybos vis dar laukia savo pabaigos. 

„Naujo būsto atsargos Vilniuje šiuo metu siekia vos pusę įprasto lygio. Dažniausiai neparduotų ir vystomų butų pakanka 12 mėnesių pardavimams padengti, o dabar butų „atsargos“ sostinėje nesiekia net pusės metų. Be to, didžioji dalis atsargų yra „popierinė“ – dar tik statomi ar projektuojami butai“, − atkreipia dėmesį ekonomistas. 

Statybos darbų ir išduotų leidimų statistika rodo, kad vystytojai rinkai bando pasiūlyti pakankamai būstų, tačiau tai nėra greitas procesas. Užtrunka ir biurokratiniai procesai, padėtis tiekimo grandinėse išlieka įtempta, be to, jaučiamas ir darbo jėgos trūkumas. 

„Padėtį papildomai apsunkins ir karas Ukrainoje. Dalis žaliavų trumpuoju laikotarpiu bus brangesnės arba taps sunkiau prieinamos, statytojams teks ieškoti, kuo pakeisti tiekėjus iš sankcijų suvaržytos Rusijos“, − sako V. Šimkus. 

Lengviausia būstą įpirkti Klaipėdoje

Pasak „Swedbank“ ekonomistų, antrajame ir trečiajame pagal dydį šalies miestuose Kaune ir Klaipėdoje matomos panašios būsto rinkos tendencijos. 

„Šiuose miestuose vyrauja aukštas aktyvumas senesnės statybos būstų rinkoje, ir stebimas naujų butų pardavimų sulėtėjimas. Kaune ir Klaipėdoje taip pat jaučiamas naujo būsto trūkumas, tačiau čia jis ne toks opus, kaip sostinėje Vilniuje“, − pažymi V. Šimkus.  

Kaip rodo „Swedbank“ duomenys, Kaune būstas per metus brango 15 proc. ir 4 procentiniais punktais aplenkė atlyginimų augimą. Tačiau dėl mažėjusių būsto paskolų palūkanų normų įperkamumas Kaune traukėsi labai nežymiai. 

Klaipėdoje ir atlyginimai, ir būsto kainos augo gerokai kukliau. Per metus būstas uostamiestyje brango 8 proc., o atlyginimai augo 6 proc., rodo „Swedbank“ duomenys. 

„Būsto įperkamumo indeksui per metus nežymiai paaugus, Klaipėdoje būstas išlieka labiausiai įperkamas, lyginant su kitais Lietuvos didmiesčiais. Vidutines pajamas gaunantys klaipėdiečiai gali įsigyti net 125 kv. m. būstą arba beveik 50 kv. m. didesnį būstą nei vilniečiai“, − komentuoja „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas V. Šimkus.

Nuomos pajamingumas krenta, palūkanos kils

„Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis pastebi, kad pastaraisiais metais stebėta nuomos pajamingumo mažėjimo tendencija dar labiau išryškėjo šių metų pradžioje. Nuomos pajamingumas rodo, kokią dalį būsto kainos sudaro jo metinės nuomos pajamos.

„Mažėjantis nuomos pajamingumas reiškia, kad būstas brangsta sparčiau nei didėja jo nuomos kaina – paprastai tokia situacija susidaro tuomet, kai paklausą pakursto nebe pirmąjį būstą įsigyjantys pirkėjai. Per metus Lietuvos didmiesčiuose būsto nuomos kainos padidėjo maždaug dešimtadaliu, o pardavimo kainos kilo dvigubai sparčiau“, − komentuoja N. Mačiulis.

Nuomos pajamingumas Vilniuje nukrito iki 5,3 proc., Klaipėdoje ir Kaune, atitinkamai, iki 5,5 ir 6,3 proc. Ekonomisto vertinimu, visuose trijuose didžiuosiuose šalies miestuose nuomos pajamingumas šiuo metu yra žemiau ilgalaikio istorinio vidurkio. Tai rodo, kad būsto kainų kilimui lieka vis mažiau erdvės.

Pasak N. Mačiulio, būsto paklausą slopinsiančių veiksnių šiuo metu netrūksta – greta prastesnių lūkesčių, mažėjančių būsto įperkamumo bei nuomos pajamingumo verta paminėti ir galimai didėsiančias palūkanų normas. 

„Europos Centrinis Bankas signalizuoja, kad yra pasiruošęs griežtinti pinigų politiką, ir rinkose šiuo metu tikimasi, kad kitų metų antroje pusėje Euribor gali priartėti prie 1 proc. Didesniam palūkanų normų kilimui tikriausiai prielaidų nebus, tačiau daugeliui gyventojų tai gali būti proga prisiminti, kad tarpbankinės palūkanos gali būti ir teigiamos“, − sako N. Mačiulis.

Kokia galima karo įtaka būsto paklausai

„Swedbank“ ekonomistai teigia, kad pirmosiomis karo Ukrainoje savaitėmis rinkoje buvo stebimas sumažėjęs lietuvių susidomėjimas būsto pirkimu ir būsto paskolomis.

„Akivaizdu, kad nerimas dėl geopolitinės situacijos gali atvėsinti gyventojų entuziazmą ir pakoreguoti jų planus. Pastaruoju metu gyventojai buvo labiau susidomėję pinigų išsigryninimu ir druskos pirkimu, nei investicijomis į nekilnojamąjį turtą. Tiesa, toks paklausos atšalimas gali būti tik trumpalaikis stabtelėjimas, ką matėme ir pandemijos pradžioje. Bet kuriuo atveju vienas iš lemiančių veiksnių būsto rinkos aktyvumui bus tolesnė karo tarp Ukrainos ir Rusijos eiga”, − mano N. Mačiulis.

Kita vertus, ekonomistų vertinimu, šioks toks paklausos atslūgimas galėtų būti tinkama proga būsto rinkai pagaliau pasiekti balanso būseną. 

„Būsto vystytojai jau metus nesėkmingai bando pasivyti augančią būsto paklausą, tad trumpa pirkimų pauzė leistų atkurti normalią butų pasiūlą“, − pažymi „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas N. Mačiulis.