Vilniuje būstas sunkiai įperkamas, bet tunelio gale matoma šviesa

Sparčiai pakilus palūkanoms Vilniuje būstas tapo sunkiai įperkamas ir tai ženkliai nusmukdė būsto pardavimus, tačiau kainos vis dar laikosi rekordinėse aukštumose. Europos centrinio banko (ECB) palūkanų didinimo ciklui artėjant prie pabaigos bei toliau sparčiai kylant atlyginimams būsto įperkamumas stabilizuojasi, tačiau ryškiau pagerės tik kitais metais.
 
„Swedbank“ skaičiuojamas būsto įperkamumo indeksas blogėja jau penktą ketvirtį iš eilės, pastaraisiais ketvirčiais didžiausią įtaką įperkamumo blogėjimui turėjo Europos centrinio banko rekordiniu tempu didinamos palūkanų normos.
 
„Metų pradžioje būsto įperkamumo indeksas Vilniuje pirmą kartą nuo 2010 m. krito žemiau 100 ribos, kuri žymi ar būstas yra įperkamas ar ne. Suprastėjęs būsto įperkamumas atsispindėjo ir rinkos aktyvumo rodikliuose. Pirmąjį šių metų ketvirtį sudaryta net ketvirtadaliu mažiau sandorių nei prieš metus, o pardavimų lygis yra žemesnis nei buvo prieš pandemiją. Įprastai kritus sandorių skaičiui po kurio laiko koreguojasi ir kainos, tačiau bent kol kas būsto pardavėjai nuolaidų daryti neskuba“, – komentuoja „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas Vytenis Šimkus.
 
Vidutinę būsto kainą Vilniuje padidino išaugęs pabaigtų prabangesnių naujos statybos projektų skaičius. Visos rinkos vidutinė kaina per ketvirtį augo 1,4 proc., tačiau antrinėje rinkoje stebėtas 1 proc. kainų susitraukimas nuo metų pabaigos.
 
„Vilniuje artėjame prie būsto įperkamumo dugno. ECB vasarą, tikėtina, jau sustos didinti palūkanas, todėl nuo antros metų pusės kylančios palūkanos nebeblogins būsto įperkamumo. Tuo pat metu gyventojų pajamos vis dar auga daugiau nei dešimtadaliu per metus, o būsto kainos praktiškai stovi vietoje nuo praėjusio rudens. Kitą ketvirtį įperkamumo indeksas turėtų stabilizuotis, o antroje metų pusėje net minimaliai gerėti. Ryškesnio įperkamumo pagerėjimo galima tikėtis kitais metais, kai, kaip tikimasi, ECB pradės mažinti palūkanas“, – teigė V Šimkus.

Rygoje vis dar lengviausia įpirkti būstą, Taline rinka panaši į Vilniaus

Baltijos šalių sostinėse būsto rinkos tendencijos buvo panašios kaip ir Vilniuje. Dėl brangstančio finansavimo prastėjo būsto įperkamumas, indeksas Rygoje siekė 153, o Taline 103.5 punkto.
 
„Rygoje atlyginimai augo lėčiau nei kitose sostinėse, o ir būsto kainos traukėsi 2.7 proc., nepaisant palankesnio pajamų ir kainų santykio, būsto įperkamumas toliau ženkliai prastėjo. Ryga išsiskiria daug didesniu būsto įperkamumu, nes jos rinkoje daug mažesnę dalį sudaro naujos statybos sandoriai, o dominuoja ne itin patrauklūs ir pigūs sovietiniai butai. Nepadeda ir tai, kad Rygoje gyventojų skaičius mažėja ir formuojasi struktūrinis būsto perteklius“, – sako V. Šimkus.
 
Taline būsto rinkos struktūra ir įperkamumo lygis labai panašūs į Vilniaus. Estijos sostinėje jau matoma kiek ryškesnė kainų korekcija. Taline būsto rinka buvo labiau įkaitusi, nemaža dalis gyventojų atsiėmę pinigus iš pensijų fondų investavo juos į nekilnojamąjį turtą. Tai lėmė spartesnį būsto kainų augimą, o išsikvėpus laikinai paklausai ir ryškesnį kainų sumažėjimą“, – aiškina ekonomistas.

Palūkanų normų pikas bus pasiektas šią vasarą

„Swedbank“ prognozuoja, kad ECB bazines palūkanų normas dar pakels 0,5 procentinio punkto, tačiau palūkanos šiose aukštumose ilgai neišsilaikys.
 
„Infliacija euro zonoje sparčiai mažėja ir labai tikėtina, kad šių metų pabaigoje priartės prie ECB tikslo – 2 procentų. Tuo tarpu vis daugiau euro zonos šalių atsiduria recesijoje, matome plataus masto pramonės nuosmukį, kuris, tikėtina, antrąjį šių metų pusmetį neigiamai paveiks ir daugelį paslaugų sektorių. Išsikvėpus ir kainų, ir ekonomikos, ir užimtumo augimui, ECB bus priverstas apversti plokštelę ir jau kitų metų vasarį sumažins bazines palūkanų normas. Tikėtina, kad per kitus metus palūkanų normos bus sumažintos 1,5 procento“, – prognozuoja „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.

Pirkėjų gretas praretino ir kritusi nuomos grąža

„Swedbank” skaičiuojamas nuomos grąžos rodiklis yra nukritęs į žemiausią lygį nuo 2011 metų. Šis rodiklis parodo, kokią dalį būsto kainos sudaro jo metinės nuomos pajamos. Vidutinė nuomos grąža Vilniuje siekia apie 5 proc., Kaune – 5,7 procento. Tai yra maždaug procentiniu punktu mažiau nei jos ilgalaikis istorinis vidurkis.
 
„Pastaruosius kelerius metus būsto rinkoje buvo itin aktyvūs antrojo ir trečio būsto pirkėjai – kurie pirko būstą nuomai arba tikėjosi jį parduoti už gerokai didesnę kainą po kelių metų. Tokių pirkėjų šiuo metu yra gerokai mažiau – jų gretas praretino ir nukritusi nuomos grąža, ir pakilusios palūkanų normos. Didesnės palūkanų normos ne tik reiškia didesnę skolinimosi kainą – tai aktualu ne visiems – bet ir sukuria daugiau patrauklių investicinių alternatyvų su panašia grąža ir mažesne rizika. Investicinio būsto pirkėjų šiuo metu beveik nėra ir dėl to, kad daugelis, ne be pagrindo, nesitiki būsto brangimo, o daugeliu atveju mato galimą kainų korekciją“, – komentuoja N. Mačiulis.