„Swedbank“ būsto įperkamumo indeksas: ko tikėtis po rekordinių metų?

Praėję metai Lietuvos būsto rinkai buvo neeiliniai, o paskutinis ketvirtis viršijo visus lūkesčius. Didėjanti paklausa ir vos iš paskos spėjanti pasiūla lėmė būsto kainų augimą, tačiau gyventojų pajamos augo dar sparčiau, todėl būsto įperkamumas išliko rekordiškai aukštas. Užvertus rekordinius metus, kyla klausimas − ko galima tikėtis šiemet.

„Spartus pajamų augimas ir teigiami lūkesčiai augino paklausą, tad gyventojai, bent jau didžiuosiuose miestuose, pirko viską, kas statoma. Vilniaus būsto rinka, ko gero, buvo aktyviausia istorijoje“, − komentuoja „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas Vytenis Šimkus.

Pasak jo, paskutinį praėjusių metų ketvirtį buvo parduoti net 3339 butai, iš kurių beveik pusė buvo pastatyti naujai. Naujos statybos sandorių skaičius augo penktadaliu jau ir nuo taip aukšto lygio. 2018 m. būta susirūpinimo, kad susidarys būsto perteklius, tačiau per praėjusius metus būsto „sandėlis“ susitraukė.

„Būsto kainos Vilniuje augo beveik 10 proc. per metus. Ir naujos, ir senos statybos būstai, skaičiuojant atskirai, brango mažiau, tačiau didėjantis brangesnių butų svoris traukė vidutinę kainą į viršų. Nepaisant to, dėl spartaus pajamų augimo ir santykinai mažų palūkanų įperkamumas išliko arti istorinių aukštumų. Vilniečiai uždirbo vidutiniškai 40 proc. daugiau nei minimaliai reikalinga įsigyti 55 kv. m. būstą“, − sako V. Šimkus.

Pasak „Swedbank“ ekonomisto, Kaune būsto rinkoje taip pat buvo karšta. Naujų būstų pardavimai pralenkė prieškrizinį piką, o senesnės statybos pardavimai išliko aukštame lygyje. Būsto įperkamumas Kaune išlieka aukščiausias iš visų didmiesčių – čia jis siekia net 206 punktus. Darbo užmokestis Kaune augo sparčiai, beveik 15 proc., nedaug atsiliko ir vidutinės būsto kainos su 12,4 proc. augimu.

„Klaipėda šiek tiek iškrito iš konteksto metų gale su ramesne būsto rinka. Sandorių skaičius uostamiestyje išliko gana stabilus, kainos vidutiniškai didėjo 2,5 procento. Atlyginimų augimas buvo mažesnis nei kituose didmiesčiuose, bet vis dar dviženklis. Dėl šių veiksnių Klaipėdoje būsto įperkamumas didėjo sparčiausiai ir Klaipėda praktiškai pasivijo Kauną“, − sako V. Šimkus.  

Kokia situacija Taline ir Rygoje?

Taline įsibėgėjus būsto kainų augimui, lyginant su atlyginimais, būsto įperkamumas krenta jau ketvirtą ketvirtį iš eilės, skaičiuoja „Swedbank“ ekonomistai. Kainos augo beveik 9 procentiniais punktais sparčiau nei atlyginimai, tačiau Talino gyventojų galimybės įpirkti būstą išlieka panašios kaip ir vilniečių.

Rygoje būsto įperkamumas išlieka aukščiausias iš Baltijos šalių sostinių – čia būsto kainų ir atlyginimų augimas per metus siekė panašų 6 procentų tempą.

„Įperkamumo indeksas Rygoje šiek tiek ūgtelėjo dėl mažesnių palūkanų. Latvijos sostinės rinka išlieka mažiausiai aktyvi, tūkstančiui gyventojų Rygoje tenka dvigubai mažiau sandorių nei Vilniuje ar Taline“, − komentuoja „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas Vytenis Šimkus.

Kaip būsto rinką paveiks koronavirusas?

„Swedbank“ ekonomistai atkreipia dėmesį, kad šių metų pradžia būsto rinkoje vėl išsiskyrė aktyvumu ir kainų augimu. Visgi šias tendencijas netrukus turėtų prigesinti pasaulyje prasidėjusi pandemija bei dėl jos kilsiančios neigiamos pasekmės ekonomikai.

„Būsto įperkamumas Lietuvoje yra arti rekordinių aukštumų, o nuomos pajamingumas visuose miestuose – arti istorinio vidurkio. Tai reiškia, kad būstas nėra pervertinas, ir jo kainos pastaraisiais metais didėjo drauge su nuomos kainomis bei atlyginimais ir atspindėjo realią, o ne spekuliacinę paklausą“, − sako „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.

Pasak jo, vis tik karantinas, baimės dėl ateities ir galimas pajamų susvyravimas, tikėtina, kuriam laikui įšaldys būsto rinką. Tačiau net ir krentant sandorių skaičiui, prielaidų ryškiai kainų korekcijai nėra.  

Remiantis „Swedbank“ skaičiavimais, nuomos pajamingumo rodiklis šiuo metu Vilniuje siekia beveik 6 proc., Kaune 7,2 proc, Klaipėdoje – 6,5 procento. Šis rodiklis parodo, kokią dalį buto kainos sudaro metinės pajamos iš jo nuomos.

„Nepaisant, tikėtina, įtemptų šių metų, vidutiniu laikotarpiu aktyvumą būsto rinkoje turėtų palaikyti fundamentali paklausa – didėjantis gyventojų skaičius ir galimybės, aukštas įperkamumas bei žemos palūkanos“, − komentuoja N. Mačiulis.

Pasak „Swedbank“ vyriausiojo ekonomisto, pasaulis susiduria su modernioje istorijoje nepatirtu šoku ir atsaku į jį. Tačiau priešingai nei 2008-ųjų krizės išvakarėse ir gyventojai, ir įmonės Lietuvoje yra gerai pasiruošę, ekonomika išlieka subalansuota ir neperkaitus. Ekonominio sukrėtimo turbūt išvengti nepavyks, bet kol kas nėra priežasčių, dėl ko jis turėtų palikti ilgalaikius randus.