Aukštos palūkanos vėsina būsto rinką

Sparčiai augusios būsto kainos ir tebeaugančios palūkanos sudavė stiprų kirtį būsto įperkamumui Lietuvoje. Prastėjant gyventojų galimybėms įsigyti būstą, stebimas ženklus aktyvumo sumažėjimas šalies būsto rinkoje. Nepaisant žemesnių pardavimų, rimtesnių nuolaidų būsto pardavėjai dalinti kol kas neskuba. Žvelgiant į ateitį, tolimesnės būsto rinkos tendencijos labiausiai priklausys nuo palūkanų normų, kurių mažėjimą „Swedbank“ ekonomistai prognozuoja jau kitąmet.

Kaip pažymi „Swedbank“ vyresnysis ekonomistas Vytenis Šimkus, gyventojų galimybės įsigyti nuosavą būstą mažėja. Tai rodo „Swedbank“ skaičiuojamas būsto įperkamumo indeksas didiesiems Lietuvos miestams, kuris stipriai krenta jau keletą ketvirčių iš eilės.

„Praėjusių metų pradžioje būsto įperkamumas prastėjo, nes būstas brango gerokai sparčiau nei augo atlyginimai. Tačiau nuo vasaros vidurio būsto kainos stovi vietoje, o senesnės statybos butų kainos šių metų pradžioje net ir šiek tiek sumažėjo. Būsto įperkamumas pastaruosius porą ketvirčių labiausiai krenta dėl itin spartaus Europos Centrinio Banko (ECB) bazinių palūkanų didinimo“, − komentuoja V. Šimkus. 

Pasak ekonomisto, vidutinėms naujų paskolų palūkanoms per pusę metų padidėjus nuo 2,2 proc. iki 4,2 proc., stipriai išaugo paskolų aptarnavimo sąnaudos gyventojams. Dalis naujų būsto pirkėjų, kurie iki palūkanų padidėjimo vos atitiko atsakingo skolinimosi reikalavimus, dabar jau sunkiai gali įpirkti nuosavą būstą. 

„Suprastėjusios gyventojų galimybės įpirkti būstą labai akivaizdžiai stebimos sandorių statistikoje. Antrinėje rinkoje sandorių skaičius nukrito žemiau 2019 m. lygio, ir panašu, kad rinka yra laukimo režime. Iš dalies pardavimai mažesni, nes dalis gyventojų nebegali būsto įpirkti, kita vertus, dėl vyraujančio neapibrėžtumo dalis gyventojų laukia, kaip keisis ekonominė padėtis ir būsto kainos“, − sako V. Šimkus.

Būsto įperkamumas labiausiai krito Kaune

„Swedbank“ vyresnysis ekonomistas pastebi, kad gyventojų atlyginimai metų pabaigoje augo gana sparčiai. Klaipėdoje ir Vilniuje atlyginimai po mokesčių per metus didėjo 12-13 proc., Kaune augimas buvo kiek lėtesnis ir siekė apie 10 proc. Tačiau nors pajamos ir didėja, jos tik bando pasivyti kainas. 

„Praėjusių metų pradžioje vis dar stebėtas spartus kainų augimas, todėl šalies didmiesčiuose būsto kainos buvo penktadaliu didesnės nei prieš metus. Itin išsiskiria Kaunas, kuriame metų pabaigoje padvigubėjo užbaigtų naujos statybos sandorių skaičius, ir tai kainų vidurkį kilstelėjo net 26 proc.“, − komentuoja V. Šimkus.

Būsto įperkamumas pastebimai krito visuose trijuose didžiuosiuose miestuose. Vilniuje būstas ir anksčiau buvo santykinai brangesnis, todėl pokytis nebuvo toks ženklus – sostinėje įperkamo būsto plotas sumažėjo beveik 8 kv. m. iki 59 kv. m. 

Klaipėdoje ir Kaune įperkamo būsto plotas mažėjo 12-16 kv. m. Uostamiestyje būstas ir toliau yra labiausiai įperkamas, ir čia vidutinis namų ūkis gali įsigyti 90 kv. m. ploto butą. 

Palūkanų normų pikas – jau netrukus

Praėjusią savaitę Europos Centrinis Bankas (ECB) bazines palūkanų normas pakėlė dar puse procentinio punkto iki 3 procentų. Nors infliacija euro zonoje vis dar gerokai viršija 2 procentus, „Swedbank” ekonomistų nuomone, tolimesniam palūkanų normų kilimui prielaidų beveik nebeliko.  

„Dar prieš dvi savaites rinkose vyravo lūkestis, kad Euribor pakils iki daugiau nei 4 procentų. Tačiau pastarųjų savaičių nerimas dėl finansų sistemų stabilumo JAV ir kai kuriose Europos šalyse labai sumažino tikimybę, kad palūkanos pakils iki tokio lygio. Daugelyje Europos šalių griežtėja finansavimo sąlygos, mažėja paskolų paklausa, įšalusios nekilnojamojo turto rinkos, prastėja gyventojų ir verslo lūkesčiai. Tokioje aplinkoje infliacija jau nebėra pagrindinė problema“, − sako „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.

Remiantis „Swedbank“ ekonomistų prognoze, bazinės palūkanų normos iki metų vidurio dar pakils puse procentinio punkto, tačiau nuo kitų metų pradžios jos ims mažėti ir iki kitų metų galo nukris iki 2 procentų.  

Pirkėjų gretas retino ir kritusi nuomos grąža

„Swedbank” ekonomistų skaičiuojama būsto nuomos grąža Vilniuje ir Klaipėdoje nukrito iki, atitinkamai, 4,9 proc. ir 5,7 procento – tai yra žemiausias lygis, vertinant nuo 2011 metų. Nuomos grąža rodo, kokią būsto kainos dalį nuomininkas sumoka (arba nuomotojas uždirba) per metus.

„Mažėjanti ir į dešimtmetį nematytas žemumas nukritusi nuomos grąža retina pirkėjų gretas dėl dviejų priežasčių. Visų pirma, daliai potencialių pirkėjų finansiškai patraukliau kurį laiką gyventi nuomotame būste, bent kol vis dar kyla palūkanų normos ir išlieka išaugęs neapibrėžtumas dėl regiono ir šalies ekonominių perspektyvų. Antras ir turbūt svarbesnis veiksnys – dabartinis pardavimo ir nuomos kainos santykis darosi nepatrauklus investicinio būsto pirkėjams, bent jau esant tokioms palūkanų normoms”, − pažymi N. Mačiulis.

Vis tik, pasak N. Mačiulio, nepaisant sumažėjusio įperkamumo ir nukritusios nuomos grąžos, didelė būsto kainų korekcija neprognozuojama. Ženklesnę kainų korekciją galėtų sukelti tik daug didesnės įtampos finansų rinkose ir gilesnė recesija, tačiau kol kas tai nėra labiausiai tikėtinas scenarijus. 

„Šiemet vidutinis darbo užmokestis padidės maždaug dešimtadaliu, ir esant stabilioms būsto kainoms iki metų pabaigos tai kompensuos didelę dalį finansinio šoko, patirto dėl kylančių palūkanų. Nedarbo lygis išlieka mažas, demografinės tendencijos didmiesčiuose – vis dar palankios. Be to, pirminėje rinkoje pasiūla nėra perteklinė, o daugiau nei du trečdaliai butų, kurie bus baigti statyti šiemet, jau parduoti“, − apibendrina „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas N. Mačiulis.